万亩土地储备去向成谜

然而，就是这样一个宝贵的央企房地产运营平台，鲁能似乎并没有实现优质高效的现代企业运作。

首先，从2011年6月至2012年9月间，鲁能集团或有万亩土地储备去向成谜。根据中诚信出具的2011年鲁能集团跟踪评级报告，截至2011年6月，鲁能土地储备为29755.9亩（约1984.72万平方米）。其中山东、海南、大连、北京、重庆五个重点区域，土地储备分别为5689亩、4753亩、4287亩、4049亩和2797亩。但到了2012年9月，仅15个月后，鲁能集团旗下土地储备量变为18370亩。五个重点区域中，山东、大连、北京、重庆均有近半减少，分别为2578亩、3277亩、2781亩和920亩。只有海南土地储备激增至7252亩。也就是说，在这15个月时间里，山东、大连、北京、重庆四地，鲁能土地储备减少13884亩，合计926万平方米。

有一个可能是这些土地储备已经被通过商品房销售去化。但实际上，鲁能在2011年全年合同销售面积不过82万平方米，合同销售均价8239元/平方米。去年前三季度，鲁能房地产业务合同销售额62.96亿元，即便以万元成交均价计算，也不过62万平方米。

显然，这13000多亩土地并非销售所出，另一种可能是鲁能已经将部分土地储备陆续出让。而根据可查资料，2011年全年，鲁能只在4月30日挂牌转让了山东鲁能置业有限公司100%股权，当时的财务数据显示公司所有者权益为5682万元，总负债3.49亿元。经山东大地资产评估事务所评估后的净资产变为99953.34万元，对应账面净资产溢价16倍。接盘方为海信地产。

至于究竟是否有土地储备随这一股权转让而低调流出，目前不得而知。但显然，鲁能对地产项目的整理之路已经开始。按照最近一次公开信息，截至2012年9月底，鲁能尚有18370亩土地储备，其中7000余亩在海南一地。而实际上，业内流传保利洽购鲁能的最核心资产，也是海南项目。

资料显示，鲁能在三亚超大项目之一是鲁能三亚湾，号称占地6.865平方公里，合计超过万亩。项目公司鲁能三亚湾新城开发有限公司于2003年成立，项目当时公布的开发期限为8年。但截至目前，工作人员称项目仍有大量用地处于规划中。“鲁能很多大盘不一定完全拿到了土地，项目是陆续开发，陆续拿地。很多开发商目前都这样操作，只和地方政府有个框架性的协议。”一位房地产分析人士称。

实际上，根据上证报了解，截至2011年底，鲁能在海南三家公司的土地储备分别为三亚湾新城1100多亩、海南英大1700多亩，而鲁能在海南更大的土地储备是注册于澄迈县的海南盈滨岛置业，其2011年底的土地储备有4000多亩。只不过，由于鲁能集团在盈滨岛置业的持股比例只有50%，其权益土地储备为2000多亩。