2009年年末，瑞安集团主席罗康瑞曾表示，长远会考虑将业已建成的商业物业，分拆为独立的上市公司进行运营。

这项计划在近期终于渐趋成熟。据瑞安房地产公司方面回应，瑞安房地产的全资子公司，中国新天地，将从2013年3月1日起开始运营。届时，中国新天地将主要进行销售、租赁、管理和收购中国内地高品质、城市核心位置的零售、办公、娱乐和酒店物业。

瑞安房地产的新天地系列项目固然成功，然而，就目前国内房地产企业而言，发展住宅地产才是保证正常运营的根本。对于商业地产项目运营更为成熟的瑞安房地产而言，住宅地产却似乎一直是其发展的短板，亦制约了其总体销售业绩的表现。

分拆新天地，美化账面

1月7日，瑞安房地产发布全年业绩公告，公告显示，其在2012年的溢利与2011年同期比较可能明显下调，下调原因为，已交付物业同期减少。

1月9日，罗康瑞正式宣布瑞安房地产分拆新天地项目的具体计划。目前新天地的分拆及独立上市仍在申请中，计划中，中国新天地将作为瑞安房地产的全资子公司，从2013年3月1日开始运营。

据了解，分拆之后，瑞安房地产将作为开发商，业务集中在拿地和扩张；中国新天地则将集中在管理和经营商业物业上。

瑞安方面表示，分拆新天地项目，是为了最大限度地提高其优质商业资产的盈利潜力。

据瑞安企业传讯及品牌部答复，其董事会认为此次分拆计划，是出于让中国新天地可透过全球发售，筹集资金的考虑，为新天地项目提供收购及投资商业物业的资金，并结清中国新天地与瑞安集团之间的若干公司间债项结余。

而业内人士认为，瑞安此次的分拆行为，主要是“为了他的账面上做的更好看一些”。

万商联行商业地产顾问刘智勇表示，“像瑞安这种房地产企业，他就是要销售额，要回款嘛。分拆之后，新天地的发展就不会影响他的主业。”

刘智勇认为，新天地的商业地产项目和瑞安房地产的业务如果一直糅合在瑞安内部，将严重影响到瑞安集团本身的发展。而业务分拆之后，瑞安就可以利用信托，利用多方面跟基金合作，缓解其目前存在的资金链问题。“如果不分开的话，他的交易进度就会影响整个大集团，动静太大。”

有商业地产内部人士认为，瑞安房地产的新天地系列，从本质上而言风险较大。分拆之后，将缓解其集团本身运营的风险，且能够获得更大金额的融资。

如果说今后新天地的项目有一些资金上的问题，他不会影响到瑞安。而瑞安作为‘家长’，还可以出手帮助新天地。”

危险的新天地项目

一方面呢，他对外很漂亮很光鲜；但是另一方面，对老板来说，对整个公司来说，他养起来很累。”对于瑞安房地产的商业地产项目，华南地区商业地产业内人士这样评价。

据统计，瑞安房地产2011年、2010年、2009年的总资产周转率分别为0.14、0.10、0.17，近六年的总资产周转率平均仅有0.12。同样在这三年，其的存货周转率分别为0.29、0.22、0.28，近六年平均存货周转率为0.20。

在同行业中，佳兆业2011年、2010年、2009年的总资产周转率分别为0.32、0.35、0.30，近六年的平均数为0.25，存货周转率分别为0.44、0.49、0.56，近六年平均数为0.5。

相比而言，瑞安房地产的总资产周转率和存货周转率均偏低，此为其商业地产项目的危险信号之一。

除却商业地产项目本身投资大、周期长、回款慢的特点，制约其发展另外一项危险的指标是，高成本的拆迁费用。

在2012年早些时候，罗康瑞就曾表示对旧城改造区域的拆迁有些力不从心：“不再投资需要拆迁的项目。”

而其实瑞安房地产的大部分地产项目，都是建立在土地本身成本相对较低的旧城改造区域。且出于其对传统文化建筑的保留，在拆迁时，瑞安实际上需要投入大量的资金。

另外，有分析师提到，一旦新天地项目突破了培育期，其租金的收益还是很高的。但是，目前而言，其项目的发展，会面临培育期长，和地域性消费者生活习惯差异等条件的影响。

实际上重庆的新天地我去过，到今天为止，也不能说他的经营非常好。”在刘智勇眼里，新天地项目在各地的发展要获得收益，仍旧是“路漫漫其修远兮”。

上述商业地产行业内人士表示，因为新天地系列产品，要求容积率不能太高，建设需要相对宽松，即其本身并不是密集型建设投资。“他整个项目给你带来的资金溢出效益就会相对低。”

除此之外，类似于新天地系列的产品，针对其客户群的培养，需要经过一段时间，逐渐产生拥护群体。“他有一个客户群生活习惯的问题，还有一个消费者对你这个地方认同度的问题。你的知名度从一开始肯定不会那么高，那么火爆，他有一个习惯的过程，去慢慢认知你。”

而这个过程，短则两三年，长则七八年。

分拆后的发展瓶颈

据瑞安房地产企业传讯及品牌部提供数据，目前，公司在上海、武汉、重庆、佛山及大连中心地段拥有八个处于不同开发阶段的项目，土地储备达1,330万平方米(1,110万平方米发展为可供出租及可供销售面积，220万平方米为会所、停车位和其他设施)，其中60%为商业用土地储备。

该部门工作人员表示，在未来，瑞安将不只是专注于大型项目建设，其将积极寻找和参与小到中等规模的项目发展。

还有行业内人士分析，瑞安集团此前收购华夏柏欣的行为，正是为了新天地分拆项目而准备。

因为华夏柏欣是一个管理型的团队。虽然华夏柏欣不太适合做开发类产品，但在项目开发的前期，譬如说招商[简介最新动态]、项目运营方面，他们能力不强。实际上他们比较适合于，人家走出一条路来，他跟着去打理。所以他比较对瑞安的路，容易一拍即合。”

然而，支撑房地产公司运转、保证公司资金链的根本项目，是住宅地产。

有业内人士表示，归根结底，瑞安房地产的新天地项目，有很大一部分都是做了住宅。实际上，其新天地项目“仍旧还是靠住宅来养”。但是，除了有拿地成本低的优势之外，其运营似乎并不是很成功。

老实说，瑞安整个住宅这块，确实不如内地，这是他发展欠缺的一点。瑞安的产品无论从专业度还是市场认可度上，都比不上万科、招商等公司。”