【地产中国网·原创报道】代建为绿城开辟了新的生存渠道，而类似的轻资产模式在中国房地产业有了新的延伸，阳光新业在2012年试水“轻资产业务”模式后，将继续发力，并希望以此为核心竞争力，抗衡万达的快速复制、华润的精耕细作、凯德的商业资本运作等模式。

近日，早于2007年便转型商业地产的阳光新业在天津召开媒体交流会，阳光新业副总裁沈葵、助理总裁李睿等高层出席会议并解析轻资产模式，并透露2013年公司重点发展策略，“除了轻资产与重资产业务并举外，还将在商业地产上下游方面发力，包括在商业地产资本运作方面进行探索与尝试。”

助力版图扩张

“所谓轻资产业务是与重资产业务相对而言，后者便是传统的通过拿地开发或并购后持有的商业地产项目，借租金及升值获取收益；而轻资产则恰恰相反，是通过为非持有或仅持极少量股权的项目输出规划、设计、招商、管理、运营等系统服务的业务模式。”李睿介绍说。

而在轻资产业务方面，阳光新业合作方式也灵活多样，包括全程资产管理、包租模式、商业管理输出三种方式。其中与GIC联合收购之后，整个资产包内项目都交由阳光新业旗下商业管理公司管理，公司既能享受租金、项目增值的收益，同时也能收取可观的项目管理费，这便是全程资产管理的方式；而包租模式则是整租物业，自行进行项目定位、设计、装修、招商，通过后期的运营管理实现收益，2012年开业的“天津绿游天地”便是此类方式；商业管理服务输出，则是为合作伙伴提供策划定位、设计、招商、运营管理中的某项或某几项服务。

“目前暂未涉及到品牌的输出。”阳光新业副总裁沈葵告诉地产中国网，虽然公司已拥有三大产品线，但毕竟品牌还不算太响亮，当然，到一定阶段时也不排除开展此项业务，毕竟品牌增值也能溢价。

据介绍，2012年，阳光新业共获取了7个新项目，其中5个便是轻资产项目，均位于长三角区域。还有多个此类项目进入最后谈判阶段，地域覆盖东北、华北、西南等区域。“连我们自己都没有想到，轻资产业务的拓展会如此迅速。”李睿表示，通过轻资产业务，企业已经实现了在长三角的初步布局；也在短期内实现了在商业管理规模上的快速扩张，预计2013年上半年将有七八个新项目签约。

正是在轻资产业务的助力下，目前阳光新业持有和管理的项目数量增至34个，商业总建筑面积超过200万平方米，覆盖城市增至16座。其中2012年新进入上海、济南、杭州、嘉兴、芜湖、昆山6座城市。“实现了企业在地域版图上的战略扩张，未来也希望通过此类手法，实现在全国范围的快速扩张。”阳光新业方面表示。

“轻资产”背后

在住宅受限后，国内大多数开发商都开始进军商业地产领域，但这个领域远比住宅的学问更深；而在商业地产局部过剩的情况下，也令诸多没有专业团队或运营经验的新手急需引进合作伙伴。

“我们2007年就已转型商业地产，目前已拥有丰富经验、成熟团队和完善的商业地产运营模式，这个长处就正好适用这些新手。”阳光新业方面介绍说，像找到我们的一些项目也多数是地段不好或没有专业运营能力的，就正好体现出我们的专业优势。

国内能像阳光新业这样做商业管理服务输出，尤其是有能力做全程资产管理的企业十分有限。

“不过，轻资产业务方面，有些单个项目年入仅几百万，多的也仅几千万，对上市企业而言贡献颇微。”李睿如是说。

招商、管理和运营等都需要大量人力，阳光新业为何做此吃力不赚钱的买卖？“这种合作意义大于赚钱本身，主要是为上游资本运作提供基础。”李睿解析说。阳光新业旗下上海尚东商业管理有限公司总经理何宏斌进一步介绍说，通过轻资产业务布局，可以更快速、更大范围的掌握市场，从而获得财团支持，以带动公司在重资产业务也即持有型商业地产的布局。

而实际上，阳光新业在大力发展轻资产业务的同时，也并未降速或放弃重资产业务，每年仍在以新增2个项目的速度前进。“另外，阳光新业也希望通过这个渠道迅速建立商户资源，也将更大程度上扩大全产业链优势，最终都是服务于重资产业务。”何宏斌说。

此外，阳光新业从2012年已开始介入下游领域，即为阳光新业旗下管理的商场引进国外知名品牌，进行代理销售。“这样可一定程度上缓解项目招商压力，帮助项目解决同质化问题；同时，借助优势的商户品牌资源，助力企业获取新项目，包括轻、重资产项目。”阳光新业商业发展中心总监华林小姐也表示。

“乙方”也不易

既然是“乙方”，做事也就未必都能尽人意。

“我们在轻资产业务拓展中，感觉到最大的困难，就是合作双方对商业地产的理念不一致。”李睿介绍，就在前不久，阳光新业旗下一家商业公司，在长三角接洽某个三线城市项目，项目持有方想打造一个当地最高端的项目，但是根据我们的调研，给出建议是做一个中等水平的商业项目，双方便产生了矛盾。

面对这样的情况，李睿表示，阳光新业还是会坚持自己的商业地产理念与原则。“企业会更多考虑口碑效应和项目带来的正向影响力。如果一时妥协，最后这个项目做得不好，对企业形象以及未来的业务拓展，都会产生负面影响。”

另据介绍，目前像阳光新业这样输入管理、招商等这样的轻资产业务的企业只有一两家，而像戴德梁行、世邦魏理仕等代理顾问行的服务，都会出现坏帐情况，有些坏帐率极高。“当然，我们也担心开发商不付款，比如借这各种因素或说某项指标未代表等，毕竟国内赢商环境还是缺乏契约精神，这就要求我们在选择合作伙伴时要特别注意。”何宏斌坦诚表示。

实际上，在不靠土地、也不靠资金资源后，轻资产便得多依赖于人才资源，商业地产的人才在2010年调控以来就显得更加稀缺。“虽然阳光新业转型早，也经过一段时间积累，但后续轻资产业务继续大幅增加时，也将对该公司的人才储备提出更高的考验。”业内人士分析说。