监管溢价率 国土部持续加码

来源:地产中国网 2013-01-21 14:20:00

地产中国网联合中国房地产报报道报道    2012年全年异常交易地块数量及溢价水平处于本轮调控以来的低值。

“截至2012年12月31日,全年上报异常交易地块275宗,较2011年的609宗相比,大幅下降;溢价率方面,2012年监测城市平均溢价率为9%,2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30%,2012年第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了20%。”1月15日,中国土地勘测规划院地价所所长赵松在国土资源部(以下简称“国土部”)《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布》新闻发布会上表示。

作为“地价风向标”的平均溢价率不断下挫,让2012年的土地市场显得有些冷清,而2013年1月16日北京市国土资源局(以下简称“北京市国土局”)交易大厅也依然延续着这种寒冷局面,首创联合体以最高价21.8亿元投标北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区F-02地块C2商业金融用地国有建设用地使用权,溢价率仅为23%,而2012年全北京市土地平均溢价率为27%。

“高溢价成交地块的溢价率水平处于调控以来的低值,显示当前土地市场依然处于相对平稳期,因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。”赵松表示。而记者获悉,目前国土部也正在结合以往经验和教训,继续研究新举措抑制溢价率。

调控下的推地变化

按照经济学原理,土地溢价率过低主要与下列因素相关:竞价激烈程度、土地出让方式(挂牌转招标一般溢价率会低)、地块位置、是否设置竞价上限等,“但2012年的土地市场却非常特别,主要是政府调控使然。”黄金湾投资集团董事长申威接受记者采访时表示。

“2012年上半年房地产处于低迷期,小房企活跃于土地市场,流拍、流标等非常多,所以2012年上半年整体土地市场基调偏冷。而2012年下半年,由于企业土地战略的需求,土地市场有所升温,但在这样的宏观形势下,溢价率肯定不高。”北京城建集团拿地负责人陆永刚向记者坦言,土地溢价率跟楼市的呈现息息相关。

2012年第一季度楼市一直在冷清中苦熬,因此一季度土地流标率高达20%,国土部不得不通过政策监管流标率,但在楼市成交大幅上涨的“红六月”,与之对应的是土地市场的回暖,6月以来一些大城市地块高溢价出让频现,既有恒大以13.22亿元、溢价170%、楼面价近3.3万元拿下的广州珠江新城商业地块,也有上海嘉定新城地块高达435.5%的成交溢价率。

“按照国土部的要求,一个地块超过50%溢价率就需要上报国土部备案,备案就意味着你要不停地去国土部、省政府等处周旋,一个地块溢价率超过50%,地方国土资源局就要向国土部说明溢价高的原因,若一个地区连续3次溢价率超过50%,就可能会被问责。因为你的城市出现高溢价率地块那就说明你对土地基价评估过低,这意味着你对土地市场判断不准确,对宏观调控基调把握不准。”东部某省国土资源厅内部人士向记者感慨,最后只能提高土地基价。

而下半年北京市国土局暂停出让多幅地块就是一个例子,“先推出溢价率低于30%的地块,然后中间再插一个高溢价率地块,只要不连续出现溢价率高于50%地块,就不会引起国土部追责。”上述东部某省国土部内部人士向记者分析。

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“高溢价成交地块的溢价率水平处于调控以来的低值,显示当前土地市场依然处于相对平稳期,因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。”赵松表示。而记者获悉,目前国土部也正在结合以往经验和教训,继续研究新举措抑制溢价率。
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