资金掣肘 瑞安地产分拆谋解套

来源:地产中国网 2013-01-21 14:10:00

地产中国网联合中国房地产报报道    1月9日,出现在媒体见面会上的罗康瑞踌躇满志,他增添了一个新职务——将出任中国新天地有限公司董事会主席。不仅如此,很有可能,他将拥有第三家上市公司。瑞安造系渐成。

瑞安集团于当天宣布,瑞安房地产有限公司(瑞安房地产,0272.HK)全资子公司中国新天地有限公司(下称“中国新天地”)成立,将于3月1日开始独立运营。中国新天地将谋求赴港上市,已向香港联交所提交上市申请,目前处于等待审批阶段。

分拆完成后,瑞安集团将拥有瑞安房地产、瑞安建业(0983.HK)及新天地3个地产上市公司平台。

瑞安房地产分拆中国新天地的背后,是其资金链的掣肘。分析人士称,瑞安房地产此举更像是在“甩包袱”。

分拆谋解套

瑞安房地产分拆旗下商业地产上市酝酿已久。2012年5月28日,瑞安房地产公告称,拟成立一家全资附属公司中国新天地,并向香港联交所提出上市申请。

据悉,首批注入中国新天地的资产包括上海新天地、上海企业天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地等商业物业。

“未来中国新天地将从瑞安房地产收购的已竣工物业总价值将达280亿元,另有价值400亿元的正在开发中的商业物业也将在竣工后,出售给中国新天地。”罗康瑞表示,中国新天地未来还会继续收购瑞安房地产的商业物业,也会在市场上寻找一些位置最佳但运营有困难的商业项目。

瑞安房地产行政总裁李进港介绍,目前瑞安房地产持有已竣工的商业项目总面积为63万平方米。另有99万平方米项目在建造中,一至两年内完成。

有分析人士表示,瑞安房地产商业地产分拆上市后,有利于自身减轻负担,缩短开发周期,加快资金周转。作为中国新天地的控股股东,瑞安房地产也可分享新公司的资产收益。

正略钧策管理咨询顾问赵丽燕表示,瑞安房地产分拆有很多原因,最主要是为了获得资本市场更高的估值。“在一家上市公司中,即便某项业务业绩很好,投资者也很难给出该上市公司较高的估值,因投资者看的是上市公司综合业绩状况。但如果将该业务分拆,就可以按照市场价值给予其估值,结果可能会实现1+1>2的效果。”

睿信致成管理咨询公司董事、总经理薛迥文认为,此业务拆分之举将提升瑞安房地产的周转率,有利于瑞安房地产盈利能力的提升。

但有业内人士提出,决定拆分成败的关键,在于中国新天地是否能满足瑞安房地产的价格目标上市。如果仅以2012年半年报的租金收入看,中国新天地的租金回报水平并不算高。虽然已完工投资物业的总价值高达216.32亿元,但取得的各项租金收入仅5.63亿元,回报率仅为2.6%。

“中国新天地能否上市成功,尚待市场检验。”该业内人士表示。

与此同时,瑞安集团还面临另外一个问题——同业竞争及分工问题。由于瑞安房地产和瑞安建业在开发项目类型上存在一定的重叠,市场上对于双方的定位一直有争议。目前,瑞安建业所从事的业务主要是投资业务,即收购烂尾楼之后进行重新包装出售或者持有,瑞安建业也有商业物业。

对于分拆完成后3个公司的业务分工问题,罗康瑞表示,中国新天地将负责瑞安集团旗下所有商业资产的管理、营运及销售;瑞安房地产则专攻物业的开发和销售;瑞安建业未来也将进行业务整合,但具体方案仍在研究中。

源于资金掣肘

“瑞安房地产的分拆之举,表面上看是其部分业务谋独立上市以求获得较高估值,但实际上,瑞安房地产此举更像是在‘甩包袱’,要知道商业地产资产对瑞安房地产此前的资金占压明显。”有分析人士称。

1月7日,瑞安房地产发出盈利预警,称公司2012年盈利将明显下降。“目前瑞安房地产所开发的项目主要都是一些大型的、综合类的项目,开发周期很长,积压了太多资金,对公司的资金周转带来了很大的压力。”李进港坦言。

另外,旧城改造项目使得瑞安房地产连续多年高额支出动迁费用,对公司的盈利带来不小的压力。李进港表示,公司近五六年,于上海投入的动迁资金已达120亿元人民币,但完全没有收益,还需支付利息等开支。

为解决商业地产前期投资资金的问题,2012年以来,瑞安房地产通过德意志银行、瑞银、渣打银行等金融机构,进行了多次海外融资,金额约110亿元。

2012年7月23日,瑞安房地产宣布,其间接非全资附属公司Hollyfield Holdings Limited及上海瑞虹新城,获取离岸及在岸贷款合共23.3亿港元;2012年6月,瑞安房地产通过基金售股的方式,获得9.5亿元融资;此外,瑞安房地产为旗下的上海太平桥项目,正向新加坡大华银行寻求一笔3年期贷款。

为解决资金周转速度慢的问题,2012年,瑞安房地产不得不转让旗下部分优质商业项目。2012年11月,瑞安房地产将上海创智天地中3.3万平方米的部分办公楼及零售物业以近6亿元的价格出售给中国工商银行上海杨浦支行。2012年11月底,瑞安房地产将佛山岭南天地项目中一幅地块49%的权益,以3.91亿元的价格转让给三井不动产。

加上此前重庆天地转让的3栋商业、3栋办公楼和商铺所获得的32.3亿元,这3项商业项目的销售为瑞安房地产回笼了42亿元资金。

数据显示,瑞安房地产2010年6月~2012年6月的存货分别达到125.84亿元、174.48亿元和210.52亿元;短期负债则分别为14.74亿元、57.05亿元和63.85亿元。资金压力明显。

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