地产中国网讯据 仲量联行最新发布的季度报告显示，纵观2012年，2012年随着零售消费总额增速放缓，零售业扩张步伐明显减慢，但部分商场升级改造以及新开业商场表现良好使整体空置率较2011年下降，零售消费放缓因素使租金增幅减小。尽管如此，今年部分国内外连锁品牌扩张需求仍较旺盛；资本值增长基本持平，投资市场出现迄今最大宗交易。

零售业扩张步伐减慢

纵观全年，受经济放缓、前景不明朗等因素影响零售业发展，2012年全市社会消费品零售总额增幅持续下降，截至11月底累计同比增长为13.9%，较2011年同期增速下降3.3个百分点。零售商扩张步伐较2011年明显减慢。然而作为传统商圈的天河中央商务区，因发展成熟、客流量大、地理位置优越，仍是全年租赁需求的集中地。同时，在个别新兴子市场，如白云区和番禺区，新的综合性商场的出现，也带动租赁需求。

其中，快时尚、餐饮、大型零售商需求较为旺盛，2012年多个国内外连锁品牌纷纷选择广州开设首店，例如永旺集团旗下的美思佰乐超市、无印良品，国外护肤品牌Kiehl’s和Estee Lauder，国内知名餐饮品牌俏江南以及香港电影院品牌UA等。

截至2012年末，优质商铺总存量约为175万平方米，全年净吸纳量共约27万平方米，较2011年净吸纳量增加15万平方米。受天河北商圈以及其他商圈商场升级改造带动，加上新开业商场进驻率较高，全年整体优质商铺的空置率有所下降，约为3.1%。

经济因素削减租金增幅

2012年优质商铺全年整体租金录得每月每平方米446元（基于建筑面积），同比上升7.3%。受全球不稳定经济及国内经济增速减缓忧虑对下半年租金影响较大，四季度租金环比增幅仅为0.5%。

投资市场现大宗交易

2012年广州的整栋优质商铺销售成交较少，主要由于现有可售的供应有限，加上业主报价较高且议价空间不大，投资者多持观望态度。受此影响，全年资本值录得同比增长8.7%，和2011年增幅相约。本年度主要交易有：保德信房地产基金收购位于海珠区的乐峰广场，交易总额20亿元，是广州市场迄今为止最大宗整宗零售物业交易。商场总建筑面积8万平方米，现已引进吉之岛、飞扬影院、Zara等知名品牌，预计2013年第一季度开业。

今年同期供应将增加

展望2013年，国内经济指标趋稳定，预期全市零售消费总额增长稳定。大部分零售商仍然持有扩张计划，但开店速度将较为缓慢，对于选址持更谨慎态度，更看重成本。虽然预期新的国外零售品牌仍保持扩张步伐以进入广州，但是整体租赁需求将继续呈现疲软态势。

仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测，2013年将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外，约有30万平方将于2014-2015年竣工的商场也将于今年开始招商，加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。由于零售商扩张需求减弱，再加上供应压力使空置率上升，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。因此，我们预期整体租金增幅压力加大，但对核心地段优质商场的租赁需求保持乐观态度，并继续支撑整体租金平稳增长。资本市场方面，由于可供整体出售的优质商铺供应量仍然有限，预期资本值将继续上升。随着业主资金压力减缓，售价下降的空间不大。另外，我们预计非核心零售物业分拆式产权出售的可能性依然存在。

最后，吴仲豪总结道：“近期关于《全国促进城镇化健康发展规划(2011- 2020年)》初稿已编制，成为热点话题。城镇化进程加快，外来居民增加，中长期内将有利于刺激社会零售消费水平，吸引更多中档零售商加快扩张计划。尤其是，城镇化将推动新兴区域零售市场加速发展，将带动更多优质商场在新兴零售区域建立，例如海珠区、白云区及番禺，吸纳更多国内外连锁品牌进驻。”