综合体开发供应大 成都商业地产2013生死劫

来源:地产中国网综合 2013-01-21 09:20:00

据经济观察报报道,如果你去成都建筑体量60万平方米的富力天汇Mall逛街,即便是在周末的中午,多数情况下该商场里到处空空荡荡,人迹难寻,虽然这个巨大的Mall入驻的都是H&M,万宁等品牌店,还设有溜冰场。

开业已有两年的富力天汇MALL购物中心有着优越的地理位置,临近天府广场,周边数家五星级酒店。成都最有影响力的传统三大商圈:春熙路、盐市口和骡马市从南北两个方向正好把成都富力天汇MALL购物中心围在中心。

富力天汇前身为成都熊猫城,曾经一度被宣传为亚洲第一Mall,现在则称为业内公认的商业地产“百慕大”。

市场悲观者认为,未来富力天汇的状况将在成都众多项目商业地产项目上演。“在成都地区,随着供应量的井喷,这样的泡沫还在增加。这是因为商业地产开发潮自2009年开始,2013年多数项目将面临开业的考验。”

成都思睿地产顾问有限公司董事总经理曾学锦则认为,“如今中国城市化和地产界最大的一个奇观,莫过于成都正在发展中的商业地产。”

供应井喷

1月15日,商业地产服务公司世邦魏理仕发布2012年全年成都房地产市场回顾报告。该报告展望2013年市场情况时指出,写字楼市场方面,由于大量的新增供应集中入市,预期2013年成都写字楼市场在租金及空置率都将承受一定压力。

值得一提的是,房地产咨询顾问高纬环球发布的《2012年第三季度市场报告》显示,三季度,成都商业地产甲级写字楼空置率已至40.9%,达历史最高水平。而市场人士更是预计2013年,成都写字楼的空置率可能在一个阶段性时间里攀升到50%。

锐理数据资料显示,截至2012年,成都在建和规划的五星级标准酒店已达143家,加上已投入使用的五星级酒店,2015年这个数字将达到惊人的205家,其中主城区102家,周边郊县103家。

同时,成都城市综合体数量也在急剧上升。四川省商业地产联盟的发布的数据,截至2011年9月底,成都在建的城市综合体猛增至90个,而到了2012年4月份,成都已开工建设的综合体项目已高达104个。

2012年,成都的商业综合体总面积达到1061万平方米,比2011年增长了1倍。同时按照规划,到2015年,成都商业综合体总面积将达到2757万平方米,还将在目前的商业体量基础上再翻1.5倍。

市场人士认为,现在成都的商业地产,尤其是综合体开发供应量惊人,市场供需矛盾会持续加大,商业地产的泡沫已经显现。从成都经济总量来看,是不足以支撑这巨大供应量的生存的。

在谈及成都商业地产过剩与泡沫时,四川省连锁商业协会会长冉立春认为:“这种过剩只是一种相对过剩的概念。如果从动态、长远的观点来看,会有一个逐步消化的过程。城市化进度需要有一些商业配套的支撑。在另一方面来看,商业需要人口和消费能力的支持,以及商圈的形成和培育,但是在短时期内放量过度就会造成过剩。所以成都的商业地产是相对过剩。在短时间内,到2015年成都会新增100多个商业综合体。这些集中放量的商业地产进入市场造成相对过剩危机,造成泡沫。”

生与死的考验

曾学锦认为,成都传统的核心的商圈本为三个:春熙路、盐市口、骡马市。骡马市几年前就已退出一线商圈的竞争行列,盐市口商圈实际上已与春熙路商圈并在了一起,合力巩固起成都传统核心商业中心的位置。正常的情况下,成都的商业地产将进入核心商圈不断扩容,区域商业中心兴起的常规轨迹,并由此形成核心商圈与区域商业的各得其所。

曾学锦认为:“如今的诡异就在于,成都的天府大道笔直地伸了开来,并在政府和市场的合力主导下,一个相当于另一个成都的天府新城(成都南部新城)拔地而起。已形成的圆形成都,突然间被掘开了一个巨大的口子,正在聚集中的商业势能便被奔泻开来。”

从成都南三环的天府立交沿天府大道南行,道路两边都是新建楼盘,其中不少都属于商业地产项目,如茂业中心、环球中心、棕榈泉国际中心等。这其中环球中心总建筑面积约170万平方米,是世界上最大的单体建筑,超过了北京首都机场T3航站楼。

曾学锦指出,成都商业地产残酷的现实却是,当业内的许多开发商、设计院乃至营销顾问机构连商业建筑的尺寸、货载、动线等都尚未摸清的时候,比赛却已宣布开始。

全国房地产经理人理事何良栩在接受网络访谈时表示,成都商业地产的现状是“泛高档项目涌现过多,实际上品质项目过少,拥挤在同质化里,还依然梦想明天美好的那抹红,这是不少千面一孔项目难逃的短兵相接。”

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综合体开发供应大 成都商业地产2013生死劫
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在谈及成都商业地产过剩与泡沫时,四川省连锁商业协会会长冉立春认为:“这种过剩只是一种相对过剩的概念。如果从动态、长远的观点来看,会有一个逐步消化的过程。城市化进度需要有一些商业配套的支撑。在另一方面来看,商业需要人口和消费能力的支持,以及商圈的形成和培育,但是在短时期内放量过度就会造成过剩。所以成都的商业地产是相对过剩。在短时间内,到2015年成都会新增100多个商业综合体。这些集中放量的商业地产进入市场造成相对过剩危机,造成泡沫。”
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