据21世纪经济报道消息    28年来北京最冷的冬天寒意未消，土地市场率先回暖。

1月18日，建筑面积近33万平的海淀区玉渊潭地块尘埃落定。北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体竞标成功，成交金额为46.5亿元，溢价22.4%。

由于位置优越、体量巨大，玉渊潭地块在还没进入投标阶段之前，就已被业内人士预言将会成为“准地王”。事实上，该成交价确实创下了2012年至今北京单幅土地的最高成交价。

根据该宗地块招标文件规定，玉渊潭地块规模达到32.99万平米，其中包含不少于2万平米的公租房，7.57万平米的居住用地，17.42万平米的商业综合面积。此外，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司以5150元/平米的价格回购5万平米地上建筑面积，性质为办公楼。由此算来，该宗地经营性用地面积为20万平米。如果以经营性用地面积20万平米计算，该地块楼面价2.33万/平方米。若只计算住宅部分的土地成本，则楼面价已经近4万元/平方米。

按照正常的市场规律判断，届时该地块的售价或突破6万元/平方米。

在“准地王”频现的同时，房地产调控的政策并未有太多松动。但房价每一轮大涨无不始于从土地市场的火爆，市场与政策之间出现了巨大的缝隙。

土地招标还是拍卖？

1月16日上午，玉渊潭地块招标出让的现场火爆，共吸引了北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体、龙湖、天恒、兴茂置业和首开联合体、兴创五家企业和联合体到场竞标，招标现场公布的出让底价为38亿元。

其中，兴茂和首开联合体现场报价最高，为52亿元；京投置地、北京基础设施投资有限公司联合体位居第二，达46.5亿元；龙湖报价41亿元；天恒报价38.38亿元；兴创报价37.66亿元，低于出让底价，报价无效。

从出让方式看来，玉渊潭地块采取了招标出让。招标和拍卖最大的区别是后者是价高者得，而招标是请评标委员会对标书进行评审，决定中标者，参考价格、设计方案、企业资质等综合条件。

而土地招标似乎已经成为目前土地出让的主流。根据链家地产市场研究部统计，2013年1月份北京土地储备中心预计出让的经营性用地数量为16宗，而以招标方式出让的地块占比超过80%。

然而，针对玉渊潭地块的招标，华远地产董事长任志强发了条微博，“为啥都从拍卖改招标了？便于暗箱操作？”一个不争的事实是，拍卖时代，地王动辄以300%甚至500%溢价率的姿态诞生；而在招标主导方式下，土地的溢价率要低得多，玉渊潭地块的溢价率为22.4%。简单比较，招标方式更易于控制地价飚升，但政府往往也会增加附带条件，如竞标保障房面积。

开发商们普遍认为，招标难以保证公平性，极易滋生任志强所说的“暗箱操作”。从去年下半年开始，北京热点地块的出让，开发商大都是通过联合体的形式拿地。万科和首开的联合体、保利和首开的联合体、融创和保利的联合体，均在去年下半年的土地市场上成功取地。

在开标之前，兴茂和首开联合体志在必得，并报出了全场最高价52亿元，在政府要求配建的保障房面积基础上，还主动承诺增加1万平米的保障房建设，不过最终还是铩羽而归。

颇为吊诡的是，资本市场似乎提前得知了消息。1月17日，京投银泰股价逆势涨停，1月18日中午中标结果未正式宣布前，也一度接近涨停。但没有证据证明，股价走势与玉渊潭地块招标结果的因果关系。

高策地产服务机构董事长陶红兵在接受本报记者采访时表示，民企和上市公司倾向于和国企合作拿地的原因是，地方政府会在资源上对本地国企有所倾斜，组成联合体拿地胜算更大。另外，国企融资更加便利。再者，最近的地块都加大了保障房比例。民企在核算成本时会有所顾虑，但考核国企的标准不同。国企领导人更注重社会责任的考核，利润被放在第二位。两者合作，各取所需。

另有房地产业内人士指出，本土国企胜算更大的原因是他们更易于被掌控，“更听话”。

2013年供地小高峰

2012年北京市土地供应未完成既定计划。2012年9月，北京决定停止10宗地挂牌（招标）出让活动，待调整出让方案后再重新组织入市交易。北京市土地储备中心称，为贯彻落实国土部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期，所以才暂停出让。

11月27日，北京国土局新增挂牌出让朝阳区农展馆北路8号0304-622地块属住宅混合公建用地项目地块，12月16日，农展馆地块挂牌竞价截止时间由原来的12月29日调整为12月31日。而仅3天后，北京国土局又发出公告暂停此地块出让。农展馆地块也同样是位置绝佳的地块。

任志强对本报记者说，北京市已经连续两年未完成供地计划，他担心，地块供应量越少，供求关系会更加紧张，房价必涨无疑。

当恐慌心态卷土重来之时，北京市住建委不久前召开了座谈会。北京市房协秘书长陈志表示，北京商品住房的总体供应并无问题。“一方面新增市场供应充足，全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，预计能形成新增供应10万至12万套；另一方面，海量的二手房也是满足北京2013年合理需求的有力补充。”为了增加供应量，改变供求关系，北京市也加快了供地脚步。和2012年北京土地市场的先抑后扬相比，2013年一开年，北京土地市场就出现了一波小高峰。统计显示，1月份北京将出让的住宅用地约190万平方米，这一数字超过了2012年上半年的总和。

与此同时，北京市土地整理储备中心罕见地公布了过去5年成交总价及楼面价最高的地块情况，中海丰台区六圈地块、中赫万柳地块、中信CB－DZ15地块、崇文门菜市场地块等多宗当年的热门地块赫然在列。统计数据显示，过去5年来，北京住宅地块总价地王为中海集团于2010年取得的丰台区六圈A居住项目用地，总价为59.7亿元；成交楼面价最高的地块为中赫去年拿下的万柳地块，楼面价为33831元/平方米。商业地块成交总价最高的是由中信集团取得的CBDZ15地块，总价为63亿元；成交楼面价最高的地块为崇文门菜市场地块，楼面价达43228元/平方米。

北京市国土局相关负责人表示，此次公布5年来土地成交情况，主要是按照中央关于房地产市场的调控要求，力求准确反映土地市场运行状况，稳定市场预期，避免炒作和误导市场。

呈现于北京二手房市场的则是挂牌价格纷纷上涨，业主惜售心态明显。个别房源两个月涨幅达30%。而且成交速度在加快。21世纪不动产向本报记者提供的消息显示：从2013年1月份开始，门店二手房挂牌房源出现吃紧，而挂牌价格继续上涨，成交量环比提高了15%左右。“因为预计未来楼市不会出台大的调控政策，房价上涨预期越发明显，本地刚需急于出手，带动潜在需求人群加入购房。”21世纪不动产分析师张磊称。

陈志在接受本报记者采访时亦表示，政府并不会出台对二手房的价格管制措施。

政府对于二手房的调控逻辑，是在交易秩序和税收制度上做文章。新房则从土地供应开始，就已遭到层层管控，在入市之前，政府还会直接进行价格干预（限价）。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前调控已经渗透到房地产的各个环节，除了有收紧的趋势外，调控手段上也有所改变。