因为规划审批越来越严格,开发商的面积也“送”得越来越难了。相关的规划设计单位在接到开发商设计单子时,更是动足脑筋,戴着镣铐跳舞。为什么赠送面积会受到控制?
面积不可以随意送
关于户型设计这块最新的规则主要包括两个文件。
2011年7月,杭州市规划局出台了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》,其中规定多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米(240平方米以上大户型因特殊技术等需要,可适当增加至3.4米),低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米,当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等,若起居室(厅)层高在户内通高时,可按其实际面积计入容积率。
对于地下空间,也有规定。即地下室层高2.2米以上,室外地坪为基准。地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。此外还规定,在这之前土地已出让但方案尚未批复的项目,虽然允许建筑部分楼层按原规定执行层高标准,但其比例原则不超过其标准层面积的40%(在方案中明确)。
郊区户型创新也严格控制,以余杭为例,根据杭州市规划局余杭规划分局[2011]40号文件《关于建筑工程容积率和建筑密度指标计算规则说明(试行)的通知》(以下简称《通知》),“大户型跃层式、低层住宅的起居室(厅)层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外”中的大户型,明确以建筑面积120平方米(含)为标准,建筑面积小于120平方米以下的,其起居室(厅)通高层高超过4.5米(含)的,按1.5倍计算容积率。这就意味着,今后只要是建筑面积小于120平方米,超过4.5米的层高,在规划审批时就要算1.5倍的面积。这自然就会打消开发商的热情,120平方米以下的小户型跃层将可能会绝版。
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