日前记者对郑州商铺租金的持续报道，引发了商户们的热烈讨论。有商户致电本报，希望探讨一下商铺租金中到底含不含税费。对此，不少商户作出肯定答复，称“近几年商铺租金不断上涨，税费的上涨是其中非常重要的原因”。

那么，郑州商铺的租金中，税费究竟占多大比重?今天，河南商报“抽丝剥茧”，为您解析。

抽丝

商铺租金上涨都有哪些原因

商铺租金的波动，让商户们“压力山大”。

“现在签合同就要直接约定上涨额度，保证每年的上浮，并且还常常有可能被通知房租涨价。为了固定店面维系客户，(商户)一般都不愿意走，只能接受。”商户张先生说。

“临街拆迁让我们这一条街的店面几乎都没了，现在虽然还没有涨价，但是以前开店的朋友们也都在附近寻找合适的店铺，等待春节后重新开张，估计过完年商铺租金又要上涨了。”另一位张先生告诉记者。

除了物价浮动因素以及市场供给减少的原因之外，“房租中可能有31%的费用是用来缴税费的。”商户孙先生说。

房东出租房屋要缴相关的税费，但是这个费用往往最终都由商户承担了，这似乎是不成文的规矩，增加了各种费用，房租自然也“水涨船高”。

针对孙先生所说的“税费”究竟占房租的多大比例，商报记者进行了调查。

剥茧

第1层：2012年起，所有出租商铺必须缴费备案

2012年4月份起，郑州市宣布全面启动房屋租赁联合管理工作。

无论是住宅还是商业用房，对外出租都要先办理《房屋租赁登记备案证明》，其中商铺的备案手续费费率为租金的1%。比如一间200平方米的商铺，如果年租金36万元，和承租者签订3年的租赁合同，备案手续费就是10800元。

根据相关报道，在2012年4月份郑州市启动这项联合管理工作之前，该市非住宅(商铺、写字楼)的登记备案率接近40%，住宅的登记备案率不到10%。

而在这项工作推动之后，截至2012年底，郑州市相关部门负责人称：“符合条件的商铺已全部备案登记，备案率达100%。”

那么，备案费用该由谁承担呢?

一位商户给河南商报记者打来电话称：“我的房东根本就不愿意去备案，好长时间我都办不了工商执照，后来总算和房东说通了，还是我带着各种材料去备案的，备案费也是我缴的。”

也有商户认为，即便是房东自己去备案，又有谁能分得清，咱缴的房租里头不含这笔费用呢?

第2层：

备案后，房屋租赁税等着你

在郑州市全面启动房屋租赁联合管理工作之前，税务部门常常缺少“房东们”的信息，为了收缴房屋租赁税，有些税务人员甚至会通知承租商户替房东缴税。

河南商报记者注意到，《河南省地方税务局房产税管理办法》第六条规定：凡出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地的主管地方税务机关申报纳税，且出租人在出租之日起30日内未将承租人的有关情况向主管地方税务机关报告，主管地方税务机关又找不到出租人的，承租人应承担连带纳税义务，缴纳税款。

而在商铺实现更大范围的备案登记后，税务部门基于联合管理的便利，显然掌握了“房东”更全面的信息。

在联合管理的推动下，2012年全年，郑州多个税务部门的房屋租赁税创出新高。

据公开报道，去年以来，某县区税务部门“截至9月底，共入库房屋租赁业税收495万元，比上年同期增长120.98%，增幅位居全郑州市第二”。

第3层：房屋租赁税

最高能达到房租的31%

在2011年之前，郑州市房屋租赁税是比较低的，对于个人出租房屋，仅按5%的综合税率征税。

但这样的征收办法受到国家税务总局的查处，总局要求郑州市必须按照税法的规定严格征税，即税务机关必须根据出租方的房屋性质(分为住房和非住房)，按不同的税率分别征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税等各种税款，而不能随便“综合”。

这样一严格不当紧，个人出租非住房的，税负一下子大幅上调15%左右。

目前，对于个人出租商铺，基本上有三种税负水平：

一种是商铺已备案，可先办理临时税务登记，视同该房东为个体工商户，如果月租金不超过2万元，则其营业税、个税等达不到起征点，税率算下来约是租金的13%;

第二种，其他情况同上，但月租金超过2万元，营业税、个税等不能免征，税率大概是租金的19%;

另外一种，如果没有进行租赁备案，无法办理临时税务登记，就不能视同个体工商户对待，要是给承租一方开发票，也只能由税务局临时代开发票，这种情况下，税率超过30%，接近31%。