雅戈尔资金饥渴 地王项目预售证未批先认筹

来源:地产中国网 2013-01-17 08:57:00

综合几家中介代理机构的数据,从12月份开始,上海高端盘去化不错,创下历年来同期最高的,主要是改善性住房需求开始释放,开发商整体售价也比预期低。长风8号同区域的中海紫御豪庭,2012年5月27日,以均价4万元/平方米,最低3.8万元/平方米的价格开盘,当天销售12亿元,2012年销售额达44.67 亿元。很显然,在年底上海一手住宅成交量逐渐上升的背景下,长风8号冒险抢售,意在尽快回笼资金。

但住建部早已三令五申,没有取得预售许可证的项目,不得以认购、办理会员等方式变相收取现金。2012年9月13日,上海市房管局发布《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》,随后对未通过网上备案系统签订商品住房定金合同、销售合同,未及时办理合同网上备案和登记等行为进行了重点检查。

雅戈尔上海地王冒险认筹,乃是因为公司太需要该项目的资金来输血。

近年来雅戈尔在宁波、杭州、苏州的部分地王项目,均销售不利,目前尚有200亿元左右库存待消化,加上要应对174.6亿元的短期有息负债,资金压力不言而喻(详见本报2012年11月22日《数地王压身 雅戈尔苦腾挪》),因此不难理解,雅戈尔要押宝于已符合开售条件的长风8号身上。

但从现在情况看,长风8号项目的盈利能力,尚难担重任。该项目地价33.9亿元,据雅戈尔方面透露,项目资本化为2亿元(已经资本化1.15亿元),毛坯建安成本大约5.5亿元。如果精装修按4.5亿元算,总成本至少46亿元。

乐观估计,按12万平方米住宅,1万平方米商业,配套车位600个约6万平方米匡算,如果单价4.2万元,则12×4.2=50亿,商业估计7亿,车位3亿,合计可售60亿,毛利润率23%,净利润率8%,利润5亿;若售价为4.5万元,则12×4.5=54亿,商业8亿,车位3亿,合计65亿,毛利润率30%,净利润率13%,利润8.5亿。

经过调整,长风8号项目总建筑面积已从拿地时的13万多平方米调至19.3万平方米。它吸引部分买家的地方还在于,336平方米的一楼户型均赠送两层地下室,有的一层地下室面积高达340平方米, 三层空间加起来超过1000平方米。地下面积的开拓相当于增加了销售面积。

项目盈利多少当然取决于销售情况。据乐居统计,2012年上海市商品住宅成交均价为22461元/平方米。普陀区现有在售住宅项目22个,近半年销售均价稳定维持在3.9万元/平方米左右,其中只有5个项目价格高于长风8号。

据同策咨询研究中心一份上海住宅市场成交面积结构分析,120-135平方米的户型、总价在200-250万元的改善型住房需求成交占比最大。此次长风8号推出的户型有90多平方米、120多平方米、180多平方米、200多平方米等多种,但总价却远远高于上述市场主流的成交总价。(来源: 21世纪经济报道)

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雅戈尔资金饥渴 地王项目预售证未批先认筹
来源:地产中国网2013-01-17 08:57:00
2012年备受资金链困扰的雅戈尔(600177.SH),已经迫不及待要出售其上海唯一的地王项目——长风8号。截至1月17日,在“新盘预告”与“预售/在售公示”两栏中,长风8号项目均无任何即将开售或在售的信息显示。换言之,该项目还没有拿到预售证。
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