岁末年初，原本冷清的楼市在全国各地开始回暖，不少购房者不断入市购房，其中二手房交易日渐活跃，但在二手房交易过程中存在不少隐忧，可谓防不胜防。近日，北京市海淀区人民法院法官就二手房交易过程中出现的问题进行了解答。

隐忧一

买卖合同不敌租赁在先

2012年7月底，单女士通过房屋中介，买下一套190多万元的二手房，等她全额支付了购房款并办理了房产证之后，却发现这套房子她根本住不进去，因为房屋里已经有租客，而且跟原来的房东签了20年的租赁合同。单女士花费190万元买来的房子是否只能20年后才能入住？双方进行了协商，但结果很难达成一致。

租客刘先生拿出了一份2012年3月15日的租赁协议，协议显示，原房东把房子租给了刘先生，租期为20年，为了这套房子，刘先生已经支付了40万元的房租。另外，原房东还向刘先生借了50万元，加上刘先生后来为房子装修的5万元钱，刘先生认为，只要单女士把95万元退给他，他就可以走人。对于单女士提出自己已经成为房子的合法所有者，刘先生的态度很坚决，他认为自己租房子在先，只有拿到钱他才肯搬走，不然按照他手里的租房合同，单女士别想住进来。

●法官说法房屋租赁有优先权

北京市海淀区人民法院陈昶屹指出，购房者在买房时往往只考察卖房者是否有产权证或是否属于共有房产，认为只要卖房者的身份及产权没有问题，就可以直接签订买卖合同后付款，以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。现实却不是这样，按照我国《合同法》第二百二十九条规定，所有权变动后的合同效力，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。进一步讲，就是购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前随意将承租人赶出房屋，因此，承租人占有房屋拒不搬出是有合同及法律依据的，承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利，对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。