近日，房地产行业都在流传这种趋势：一线城市房价上涨，供不应求;而三四线城市面临供应过剩的风险，尤其是浙江、海南和贵州一些城市已经发生了某种程度的房地产崩盘。
我们认为，对于中国这样地大广阔的国家而言，房价出现严重的地区反向走势是很正常的，中国正走过“凡是国土、房必上涨”的阶段。未来人们喜欢聚集的城市房价会变得可观，而被抛弃的城市房价则非常黯淡。现在美国的纽约和底特律就是如此。
目前“一线紧俏、三线萧条”是不是正在反映这个趋势?我们觉得，这还是有点不同。现在的房价水平不是三四线有泡沫，一线城市就没有，而是泡沫是一种普遍性的存在，一线城市也有非常严重的泡沫。
为什么这么说?衡量泡沫的程度很多人喜欢用“房价收入比”，但房价是比较透明的，只要你愿意去市场转一圈问问。收入往往是不透明的，如果低估收入，那么就会叫嚷着泡沫很大，反之亦然。“房价收入比”在“收入不透明”的大环境下应该被抛弃。衡量泡沫最好的方法，是用“资产选择理论”，将房子作为某种形成收入流的资产，与最稳定收益最低的资产进行对比。房地产回报率=房租率×按揭杠杆率，而一套房的回报率=房租率×3.3(杠杆率)-贷款利率×按揭成数(7成)，二套房的回报率=房租率×按揭杠杆率(1.67)，基本上都战胜不了5年期4.75%的基准存款利率。这一公式已经将所有因素都考虑进去了。现在一线房地产在回暖的时候出租率也只有3%，一线房地产还是非常不合算。
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