据上海《新闻晚报》报道，“住宅渐退，商业归来”，这是当前房地产市场最真实的写照。2012年的上海楼市频念“紧”字诀，住宅市场因此遭遇“不冷不热”的尴尬境地。在此情况下，开发商逐步转战商业地产。有业内人士表示，与住宅相比，商业地产往往具备不限购、不限贷、较高回报率等优势，因此近年来需求日益旺盛。在调控未放松的背景下，转战商业地产或许是众多房企的另一条出路。

一个月内连出两个地王

在2012年12月26日，上海海门路55号商办地块进入现场竞拍环节。经过激烈争夺，上海国际港务集团联合威旺置业以56.8亿元拿下该地块，溢价21.1%。这一价格不但使海门路地王成为上海新总价地王，也有望成为2012年的全国总价地王。

实际上，在一个月的时间里上海已经接连拍出了两个“巨无霸”的地王项目，而这两块地王皆为商办用地。

据悉，就在海门路地王诞生的前两周，12月12日，万科、绿地联手玖致酒店管理有限公司，以54.3亿元的底价获得了上海徐汇区漕河泾商务地块。漕河泾地王也刷新了此前在10月份，由保利地产以45亿元拍得的徐汇滨江地王的纪录。

步入2013年，上海楼市的地王效应仍在延续：上海相关部门正在趁热打铁，借地王之势准备推出大量的商办土地。

上海土地交易中心工作人员表示，此前相关部门对明年的土地市场还比较担心，但近两个月来这种顾虑变小了。

“2012年出让的住宅用地根本不可能出现地王，而且住宅类用地基本上都是以底价成交，总价非常低。但商办地块在市场上有多大的接受度，我们心里也没有底。但现在看下来，开发商和市场上对商办类土地的接受度还是较高的。”上述人员表示。

就笔者了解到，在2013年1月份的土地批量出让计划中，上海将推出19幅土地。这19幅土地中除了5幅为保障用地外，另外14幅待出让土地中，只有2幅为纯住宅用地，商业用地高达7幅。

商业地产将“大展拳脚”

不难看出，上海商办类地王频出，也正与开发商看好商业地产的市场前景有关。

据笔者统计，2012年12月房企拿下的9宗大型商业地块中，有6宗与绿地集团有关。此前绿地集团董事长张玉良就表示，2012年绿地地产业务中商务地产比重为40%-45%，而到了2013年则要达到60%，超过住宅。

万科、保利等以住宅为主的房企也在加大发展商业地产的步伐。此前，万科做商业地产以社区配套商业为主，而目前在上海已有虹桥和上海南站两处商业地块土地储备，有望成为万科首个商业综合体项目。万科董秘谭华杰称，万科必须学会做商业地产，发展商业团队。

此外，中海、华润、绿地、龙湖等品牌房企也纷纷宣布，未来在商业地产的开发比例将增至30%-50%。

某地产租务总监文志峰曾向媒体透露，去年以来上海办公楼的需求量就一直在增加，沪甲级办公楼的空置率创下了金融危机以来的新低。这说明实体经济在逐步恢复，未来优质商办类的土地需求会进一步增加，开发商在商办领域的投资机会比住宅领域更大。