对于目前的中国商业地产市场，没有人能明确的说出它处于怎样一个状态。开发商对商业地产开发的热情依旧高涨，无数的高层拔地而起，商业地产展现的是一派繁荣景象。但同时，商业地产空置率正以每年上升25%左右的速度递增，高空置率的楼盘牵制着开发商大量的资金。繁荣景象的背后往往隐藏的是更多的危机和隐患，鸿伟摩尔希望通过对商业地产高空置率的分析，提醒所有开发商，要敲响商业地产“高空置率”的警钟了……

杭城商业空置率居高不下

杭州商业地产近年发展很快，尤其是杭州九堡及钱江新城，可以说是目前杭州发展最迅速的区块，而在高速发展的同时，高空置率的阴影正在逐渐笼罩这两大区块。

随着越来越多的老牌专业市场“东迁”及新市场的落户开张，九堡迎来了大量商业投资的机会，看好这一块未来前景的商家纷纷转移战场，选择入驻这里的专业市场，抢占东部商圈。以杭州九堡新客运中心为圆心，3公里范围内，分布着很多商业地产项目，它们有的叫“商贸城”，有的叫“市场”，但都有着极其相似的特征。

通过调查鸿伟摩尔了解到，目前九堡很多已经开业的市场空置率频频创新高，而更多的市场还在不断兴建扩张。像去年11月1日开业的杭州瑞纺联合市场，尽管开业已经数月，但是整个市场门庭冷落，经营户的空缺让市场只开出了1楼、3楼两层，其余楼层的开发仍是未知数。红星美凯龙金茂MALL虽然市场早在2009年就已建成，但是迟迟未能开业。

“这些市场由于同质化竞争严重，未来几年杭州九堡的商业空置率都将会居高不下”，鸿伟摩尔董事长—中国商业地产联盟专家委员杨建伟先生分析道，如家居建材类有恒大国际建材家居博览中心、红星美凯龙金茂MALL等;服装类有新四季青服装大市场、玖宝精品服装城、杭州瑞纺联合市场;小商品类有新客站商业城、杭州东大门商品交易中心、义乌小商品城银沙联合市场;汽车、汽车配件则有东部国际汽车城、国际汽配用品城，其定位都是大同小异。

杭州钱江新城作为杭州的CBD商务中心，大量的写字楼规划建设。据鸿伟摩尔研究数据分析，从今年起至2013年，杭州写字楼的新增供应量将主要集中在钱江新城，占87%。届时钱江新城片区的供应量将占到总量的49%，黄龙、武林和庆春片区则各占到16%、15%和11%，形成四强竞争的局面。

“钱江新城的写字楼租用市场目前处于起步阶段，租金水平在2.6元/平方米/天左右，空置率更是高达35.76%，空置率为黄龙商圈的27倍，未来钱江新城写字楼之间的竞争将非常激烈。”鸿伟摩尔董事长—中国商业地产联盟专家委员杨建伟介绍称，“市场对于写字楼的吸纳量将同时来源于租赁和购买自用，但新增供应量在三年内仍将大大超出吸纳量，空置率由此将很有可能进一步高升。”

导致高空置率的开发问题 无产权导致的高空置率

九堡的这些商业项目无论规模大小，它的合同有效期都不超过20年，一般是15~20年。因为这些土地既不能划拨也不能拍卖，开发商获得土地只能通过租赁，而法定的租赁最长期限就是20年。既然土地是租赁的，开发商无法获得产权证，就没办法销售，只能在工程进度差不多的时候，“卖”给投资者合同约定年限内的商铺使用权，这所谓的“卖”实际上就是“转租”，开发商说到底就相当于“二房东”。九堡现有的不少商铺大多都是这么产生的，这类无产权的商业，产权已出售，商场增值部分与开发商已无关系，是否会真的用心经营就是一个大大的问号，最终承担风险的自然还是个体投资者，因此空置率一直居高不下。