【地产中国网•原创报道】1017亿元，多少有点勉强，但对于保利地产（600048.SH）来说，期待已久的梦想终于成真。

1月9日，保利地产正式宣布，2012年1-12月，实现签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。

“这是可喜可贺的事情。”知名财经评论员、虎杰投资首席分析师张寅告诉地产中国网：“首先，保利通过自己努力和快速发展，突破了千亿；其次，对整个行业来说，千亿军团再添新丁，不再是万科一家独大，也形成了良好的竞争格局。”

赢得竞争对手尊重就能完胜市场。保利地产从2006年上市之后才全面爆发，年年更上层楼，如今紧随万科，突破千亿，甚至开始窥伺王座。这辆由良好区域人脉、强势土地战略、充足资本后盾和中低端住宅产品线共同构筑的铁血战车，在接踵而来的后千亿时代，将如何缔造新梦想？

跃入千亿军团

保利地产是一个年轻的上市公司，但它强大的爆发力和成长性让同行望而却步。2008年，销售总额尚为205亿元，此后三年，每年几乎以200亿元的速度增长，2009年约434亿，2010年约662亿，2011年约732亿，直至今年突破千亿。

这件事的发生其实没那么顺理成章。拜时代所赐，但也不完全是。在张寅看来，对于万科、保利地产等巨头来说，早已完成布局，且产品线均以刚需为主，因此以挤压投资为目的的调控在一定意义上刺激了这些大佬们的销售；其次，过去10年，是地产行业的大牛市，房价暴涨的过程，也是第一军团房企狂飙突进的过程；另外，就是保利对市场的判断很准。

保利地产品牌管理中心副总经理何智韬则告诉地产中国网：“去年的市场波动较大，但我们经过判断，对销售策略也不断做出了调整。”

即为积极把握市场窗口期。2012年上半年，保利地产举起“以价换量”大旗，掀起了调控以来最大的促销潮，并斩获了不少真金白银；“在去年最后的这几个月里，我们及时把握市场行情，顺势推出城市核心地段的高端项目，也斩获了不少。”何智韬称：“在商业地产方面，也有不少的收入。”

除了踏着市场节拍起舞外，保利地产亦始终聚焦刚需市场。据何智韬透露，120平方米以下的刚需产品销售额占公司住宅类产品销售额的比例超过七成。精确的产品定位也使其保持了高去化率，保利地产2012年的销售整体去化率高达80%，远高于2011年的68%。

“保利的央企背景，也为它的快速发展增色不少。”张寅告诉地产中国网：“具有融资优势，因此，近年来的扩张比较勇猛；而且保利内部的决策非常快，执行力也非常强，比如，虽然保利去年拿地的时间晚于万科，但它拿地的动作非常密集，而且拿了数个‘地王’。”

尽管有融资优势，但在“银根”紧缩的调控期，保利地产不得不走向并购、走合作开发的模式，这恰恰也是其能快速走向千亿的答案之一。2012年，在保利地产新增的40个项目中，其中10个为合作开发项目，占比高达25%，创历史记录。张寅就此表示，千亿之后，依靠自有资金扩张不太现实，因此，只能通过少量的资金控制更多的资源的方式实现增长。

以“市场份额”为导向

当万科突破千亿之后，董事长王石发出的警告是，要严控规模，实现有质量的增长；而保利地产千亿之后，快速增长依然是未来发展的主题。

保利地产副总经理胡在新此前公开表示，中国的城镇化还存在很大的潜力，中国的房地产市场还没有一家企业的市场占有率能超过5%，尽管基数已经增大，但保利仍有信心保持每年20%～30%的增长速率。

“跨过千亿门槛之后，随着合作的增多以及各种成本的增加，虽然销售额会大幅增长，但净利润的增长速度可能会减缓，也就是说，毛利率可能会下降。”张寅指出：“万科目前就出现了这样的情况，销售额的增幅与净利润的增幅并不匹配，而且全年的销售均价正在逐渐回落。”

“这是整个行业的问题。”就此，何智韬告诉地产中国网：“各种成本的增长，尤其是人工成本、材料成本的增长，就会削弱平均售价。正因为未来房地产不可能做到量和利润都同时增长，所以保利未来会走扩大‘市场份额’这条路。”

据悉，目前，保利地产的市场占有率仅为1.8%，未来将会提高的2%以上。

这就需要不断地设局不点，攻城略地。因此，近年来，保利地产在拓展方面颇为激进。2010年，砸下537.9亿元大规模拿地；2011年拿地金额则有所下调；而去年则耗资438亿元，将40个项目收入囊中，新增土地建筑面积约1208万平方米。

“拿地速度略有放缓，但与同行相比还是比较激进的。”张寅指出：“过去几年，保利的高速增长是在高负债率下完成的，突破千亿之后，不应再过分的去追求速度，而要在合理的布局下，注重合理的财务结构，以提高抵御风险的能力。”

保利地产董事长宋广菊近日亦公开指出，未来保利仍然以住宅开发为主，同时也高度关注行业新生增长点。比如商业地产、养老地产、旅游地产。今年，商业管理公司已提升为保利一级子公司，到“十二五”结束后商业资产的持有比例希望达到20%-30%。

但张寅表示，在突破千亿之后，最大的问题就随着项目的不断增多，就会遇到人才不足的瓶颈。“往往通过自身培养人才很难满足项目发展的需要，尽管高级管理层没问题，但随着项目的增多，中低层管理人才就显得比较紧缺，而且各个区域的管理水平差别也很大。”

据悉，目前，保利地产总公司旗下管辖了21个区域公司。“有四大职能部门，分别是管钱的、管投资、管品牌、管发展等等，并没有出现管理瓶颈，这应该是一个扁平化的直接管理系统。”何智韬坦言：“由于快速扩张，出现了派干部派不出来的困难，但有些企业比保利更难，这是整个行业的问题。”（专题：千亿房企“争霸”）