广州又现买铺潮 商业地产供应将井喷

来源:南方日报 2013-01-11 10:37:00

新年新气象,新年第一周广州的商铺公寓市场出现热卖。记者发现,虽然在元旦期间开盘的项目不多,但不少项目都出现了排队购铺的景象,为全年的商业地产市场走势开了个好头。

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪指出,近期国内经济开始出现回升势头,此外由于产业升级转型,目前“出口+投资”模式将在未来中长内转为内需主导模式,这些因素将正面支撑国内需求成为商业物业的主导力量。

公寓商铺,广州商业地产红火开年

今年1月,广州全市预计将有50个楼盘上市,其中商业项目有8-11个,环比增加了33%,虽然在首周推新不多,但雅居乐剑桥郡等商铺项目仍然热销。网易房产数据中心统计显示,12月31日至1月6日这一周里,广州全市的商铺成交量为84套,成交面积为6813平方米,成交均价为25390元/平方米;广州写字楼总销售306套,成交面积为21012平方米,成交均价为17606元/平方米;广州车位销售总241套,成交面积为3056平方米,成交均价为15327元/平方米。业内人士分析,虽然总成交量并不抢眼,但考虑到元旦前已经有一波商铺公寓抢先推货,而准备1月份推货的项目普遍还在为预售证发愁,可以说这样的成交量已经是市场火爆的真实写照了。

从区域方面休息,热销的商铺以番禺和海珠为主,新年第一周,商铺出售排在第一位的是番禺的雅居乐剑桥郡,成交29套,成交面积为2879平方米,成交均价为21346元/平方米;排名第二的是海珠的绿地滨江汇,成交8套,成交面秋积为329平方米,成交均价39937元/平方米;排名第三的是番禺的柏丽甜果公馆,成交7套,成交均价为10394元/平方米。

而在写字楼方面,广州全市的写字楼12月31日—1月6日的销售量为306套,排第一位的是增城的增城万达广场,成交143套,成交面积为7151平方米,成交均价为8663元/平方米;排第二位的是番禺的敏捷上品公馆,成交52套,成交面积为3489平方米,成交均价为12146平方米;排名第三位的是白云的白云绿地中心,成交16套,成交面积2139平方米,成交均价27430元/平方米。写字楼交易的热潮从去年年末就一直延续,满堂红商业地产部发布去年12月广州写字楼成交报告显示,12月份总成交面积环比上升超三成,其中,海珠区环比上升达46倍。业内人士指出,目前广州的写字楼空置率仍然高企,但成交量却逆市居高不下,这与整体商业市场环境向好有一定关系,但由于空置率问题短期内难以解决,写字楼买家投资仍需谨慎。

2013年写字楼市场内需成主导

1月8日,仲量联行举行《2012年广州房地产市场年度回顾》发布会,报告中指出,2012年全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示:“尽管今年的主要经济指标趋向稳定,但大部分外资企业对经济前景仍有疑虑,对扩张持谨慎态度。外资企业需求呈下降趋势,国内企业仍然是市场需求主要驱动力。”外资需求持续下降,内需仍是主导。2012年四季度,尽管主要经济指标趋向稳定,大部分外资企业对经济前景仍有疑虑,对扩张持谨慎态度。2012年全年,整体市场活跃度较去年低,外资企业需求呈下降趋势,无论是从租赁面积还是成交量上看,国内企业仍然是市场需求主要驱动力。

仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析指出:“随着整体需求下滑,2012年扩张型成交减少,反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时,由于环球经济与国内经济均出现下调,新进驻广州的企业数目也出现下降。另一方面,写字楼升级需求增加,主要是来自国内企业。从行业分类来看,2012年甲级写字楼租赁需求更加趋向第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业共占56%,其中以电脑及IT通信业最为活跃。”仲量联行数据显示,2012年新增甲级写字楼46万平方米,全市总存量增至340万平方米,净吸纳量为43万平方米。虽然净吸纳量降幅较大,但是由于新增供应量虽较2011年少,2012年的空置率较2011年的12.3%仅微升至12.6%。

此外,2012年广州甲级写字楼租金持续下调,全年平均录得每月每平方米151元(基于建筑面积),同比下降3.2%。其中,珠江新城新建成写字楼使供应量增加,业主竞争加剧,租金跌幅达5%。由于整体需求下降,珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力,为吸引新租户,在租金谈判上采取更加灵活的策略。虽然租赁市场呈现下行趋势,但资本市场受影响较少,现时广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力,大中型国内企业更成为需求主力之一。

全年商业地产供应井喷

由德勤和中国连锁经营协会联合发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示,截至2012年9月,中国商业用房施工面积达到6亿平方米。据《工人日报》消息,自2008年以来,中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势。业内人士分析认为购物中心在中国将以每年300家的速度增长,并在2015年时达到4000家。而2013年是商业地产大规模开发的第三年,也是项目开售和开业的集中年份。

而广州的商业地产也将迎来井喷的一年,仅在写字楼方面,2013年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出,甲级写字楼方面预计2013年全年将有近60万新增供应竣工,新增供应主要集中在珠江新城。供应量较2012年多,直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分析认为,面对新供应量洪峰,加上旧写字楼租户流失情况加大,空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼,越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。

“新甲级写字楼业主为吸引新租户,在租金谈判上更灵活。因此我们预期因供应导向以致竞争激烈,租金面临短期下调压力”,尽管如此,马炜图表示对资本市场继续保持信心,鉴于随着资本市场气氛改善,投资者将较之前乐观,自用需求将持续支撑市场。同时,利率走势继续偏低,投资者购买资产热情上升。

在零售地产方面,也将迎来井喷的一年,仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测,2013年将出现历史性供应洪峰,新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城,56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外,约有30万平方将于2014-2015年竣工的商场也将于今年开始招商,加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱,预计即将开业的商场需要更长时间招商,并以租金优势吸引租户进驻。由于零售商扩张需求减弱,再加上供应压力使空置率上升,预计即将开业的商场需要更长时间招商,并以租金优势吸引租户进驻。

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