三十年河东，三十年河西。仅仅才两年时间，海南楼市的微生态已经裂变，曾经赚得盆满钵满的中小开发商开始惨遭淘汰。

由于销售不畅和价格回落，海南楼市中不少项目都在采取减少新项目开工、放缓在建项目等方式，纾解资金链压力。

海南楼市正在进入阵痛期，开发商偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款和工资，甚至老板“跑路”等现象层出不穷。

撑不下去的中小开发商只能“断臂求生”，寻求有实力的房企进行兼并收购，进一步加剧海南房地产市场的激烈洗牌。

小开发商出局

两年后，陈鸿昌（化名）再次坐在《第一财经日报》记者的面前，话语客套但却难掩疲态，完全没有了当年的意气风发。

陈鸿昌依然迫切地向记者询问：“你有没有认识一些需要地块的开发商，我手上有几块地要急着出手。”

而陈鸿昌在两年前也向记者询问过类似的问题。只不过，当时热衷于买地的陈鸿昌，是想联络一些开发商，收购地块。

此前的2010年1月，国际旅游岛政策出台刺激海南在短期内急剧膨胀，购房者和开发商都蜂拥而至，催生海南楼市的第二波热潮。

正是奔着这股热潮，陈鸿昌在2010年初从湖南转战海南，以每亩十几万的价格收购了位于海口西海岸一个老工业区内的150亩地块。这是一块工业用地，陈鸿昌收购后以每亩20多万元的价格补交的地价差，将这幅地块变更为住宅用地。

本来打算自己开发，但有开发商竟然想高价收购这幅地块。陈鸿昌随之将这块以每亩180万元的价格出售给对方，转手获利2个多亿。

这让陈鸿昌感到像做梦一样，“我决定不做开发，只做土地买卖，这样赚钱更快”。陈鸿昌随后通过入股、直接收购等方式，在海口、文昌、琼海收购了五幅地块，面积从几十亩到600多亩不等，都是工业用地。

这也是很多中小开发商在海南炒地的常用手法：低价收购工业用地，然后通过片区规划调整和土地性质变更，再寻找买家高价出售。

但随着国家房地产调控政策的持续打压，海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态，这让陈鸿昌措手不及。

陈鸿昌说，一方面是政府对炒卖土地行为的打击力度不断加大，申请调整规划和改变土地性质越来越难，另一方面是市场逆转导致没人愿意接手。而这两个环节对炒地来说，缺一不可，“尤其是很难找到敢接盘的人”。

“出来混，迟早要还的。”陈鸿昌略带一丝自嘲，他说自己公司的资金链已经难以支撑，2010年赚的利润又全部砸了进去。