豪赌人民币升值 内地房企境外发债潮涌

来源:地产中国网 2013-01-10 13:48:00

据21世纪经济报道  去年三季度开始再度兴起的房地产公司海外发债潮,2013年后仍在蔓延。

佳兆业碧桂园近期连续发布融资公告,预计分别发行5亿和7.5亿美元债后,据业内人士透露,另外两家在港上市的房企,世茂房地产和合生创展亦将在近期发行优先无担保美元债券,但具体规模目前不详。

“QE3之后境外美元泛滥,人民币升值预期仍然较强,都是推动房企境外发债的因素,另外美元债最大的好处是周期长,境内融资一般没那么长。”一位房地产金融资深人士称。

但他亦指出,汇率风险仍是发债企业面临的最主要风险,一旦人民币贬值再现,压力巨大。“短期内人民币仍会升值,但中期走势取决于国内的改革步伐,这对海外发债的房企来说,无异于一场豪赌。”一位熟悉外汇政策的人士表示。

境外融资多为还旧债

数据显示,2012年内地房企在境外债券发行量达到91.4亿美元,高于2011年的85.8亿美元。

值得关注的是,2012年9月份之前由于人民币贬值预期较强,仅有三家内地房企在境外发债,相比往年大为减少,而自当月13日美联储正式开启第三轮量化宽松(QE3)后,随着人民币重回升值轨道,同时大量“热钱”涌入香港,内地房企再度掀起在境外融资的热潮,如11月份发债的房企就超过10家。

为了搭上这辆融资的“顺风车”,甚至有还未在海外上市的内地房企采取创新性的结构发行了美元债。2012年11月,金地集团3.5亿美元5年期附第3年末发行人赎回权的美元债券获Ba3/BB-(穆迪/标普)评级,为美元债券市场引入一个全新结构,利用一系列复杂的公司间协议代替更常规的担保,以吸引投资人。

进入2013年后,内地房企海外发债继续火热,截至1月9日,至少4家房企已经或即将发债。近日,佳兆业碧桂园分别发行5亿和7.5亿美元债券,均获超额认购。如佳兆业此次发行的2023年到期债券共获99亿美元认购,超额19倍,票息为7.50%,亦低于其2012年分别发行的2015年、2017年到期的债券票息12.875%及13.5%。

与内地房企加快海外融资相呼应的是,国内房价从去年三季度开始反弹。中国指数研究院数据显示,12月全国100个主要城市房价环比上涨0.23%,连续第7个月环比上涨;同比上涨0.03%,亦标志着此前连续8个月的同比下跌结束。

房企海外发债加速是否意味着市场看好房地产?“也不一定。手里有粮,心中不慌,因为房地产最怕现金流断掉,国内房地产融资渠道在收紧,既然现在是发美元债的好时机,肯定要抓住这个机会。”上述房地产金融资深人士称。

同时,在渡过2012年第三季度兑付高峰后,房地产信托将在2013年迎来更大兑付压力,有机构预测,今年房地产信托兑付规模或达2800亿元。

“现在美元利率低,汇率也低,房地产公司发美元债,可以借美元兑换人民币还债,解决信托兑付问题。”该人士续称。

此外,不少房企发债是为了替换此前曾发行的已经或即将到期的美元债。如合生创展在2005年发行的3.5亿美元7年期优先票据于2012年11月到期,尽管债券如约偿付,但据中报,截至2012年6月30日,其所持有的现金为44.3亿元,短期借款达138.1亿元之巨,另外加上65.2亿元的应付账款与6.1亿元的土地成本,短期偿债压力可见一斑。

标普1月8日称,授予合生创展集团有限公司拟发行的优先无担保美元债券“CCC+”的债务评级和“cnCCC+”的大中华区信用评级体系评级。“评级反映了该公司疲弱的销售执行情况和非常高的杠杆水平。该公司激进的由债务融资支持的扩张行为导致其杠杆水平高企。负面展望反映我们预计未来12个月内该公司的流动性将维持疲弱,杠杆水平也将保持在高位。”标普表示。

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