【地产中国网·原创报道】调控压顶，质量问题频现，董事长婚变等一系列“利空”，并无碍房地产行业“领头羊”万科（000002.SZ）的逆市增长。

1月8日，万科披露，2012年全年累计实现销售面积1295.6万平方米，吸金额高达1412.3亿元，创历史新高，再度卫冕上市房企“千亿俱乐部”魁首。

当大多数房企面对“千亿”还在望洋兴叹时，万科早就在三年前一跃登上千亿宝座，并持续领跑。值得注意的是，这期间，扩日持久的严厉调控有紧无松，那么，这家房企巨头在逆市环境中，是如何实现狂飙突进的？高增长的背后，又隐藏着哪些风险？

逆市再度称霸

2012年，严厉的调控已持续了近三年之久，尽管老百姓仍抱怨房价调而不降，但调控已使行业发生了深刻的变化。2009年，万科的销售额仅634亿元，与行业亚军的差距不过两百亿；三年后，万科的销售额翻了一番多达到1412.3亿元时，行业的二三四名仍然在千亿的门槛徘徊。

将时间镜头再拉长一些，万科逆市断崖式的增长轨迹更加清晰。2004年，全年销售不过百亿（91亿元），到2012年的1400多亿，万科8年时间销售规模翻了近16倍。如此爆发式增长是拜时代所赐，还是另有其因？

“这种增长是顺理成章的事情，也在大家预料之内。”一位长期观察万科的业内资深分析人士告诉地产中国网：“同时运作近300个项目，大部分产品都是刚需，符合调控环境下的市场需求原则，当然就是赢家了。”

据了解，自2008年开始，万科就调整产品结构，将“刚需”作为主流产品，这一原则在今后的几年中不断得到强化。万科董事会秘书谭华杰向地产中国网透露：“我们90%的房子在140平米以下，70%的房子在90平米以下。”此外，针对刚刚大学的毕业的人群，万科甚至设计出了15平米的迷你户型，将在重庆、西安等城市推出。

“合理的产品结构，均衡的布局，尤其是在一线二线城市的布局结构比较合理，是赢得市场的先决条件。”上述分析人士指出：“更重要的是，万科的快速周转也是高速增长的又一个引擎。”

谭华杰透露，目前，万科大部分项目从拿地到开盘，都在6个月左右；而且开盘首月都要去化60%。“对大多数公司来说，6个月后，项目的规划可能才刚刚开始。”

当然快速周转需要大规模的资金支持，但为了避免资金沉淀，万科采取了娴熟的杠杆效应。公开数据显示，自2010年以来，万科80%的项目是通过并购、合作开发完成的。

上述分析人士指出，这种模式最大的优势在于，用少量的资金就可以撬动更多的资源。“显然，这种方式在一定意义上稀释了万科收入。”

“这1400多亿中，利用的都是万科的品牌。”谭华杰告诉地产中国网：“至于权益是多少，等到结算的时候才能给出答案。”

“在万科内部，这个答案很清楚。”上述分析人士称：“总体而言，万科的增长质量是在可控范围内的。”

高增长的背后

逆市狂飙突进的背后，万科亦有难言之隐。

数据显示，去年，万科的销售面积及销售额同比增长分别为20.5%和16.2%，同比增长率高于2011年的19.9%和12.4%。

“虽然2012年主要城市的成交相比2011年普遍有较大幅度的回升，但这是建立在2010、2011年市场连续两年大幅萎缩的基础上。”谭华杰告诉地产中国网，相对于2009年，去年14主要城市的成交面积降幅仍在20%以上；另外，尽管2012年下半年的成交改善在一定程度上缩短了去化周期，但这些城市新房库存的绝对量仍然处在近年来的高位，市场仍然面临较大的去库存压力。因此，万科仍然会将促进销售作为工作重点，提供适销对路的产品。

事实也证明，包括万科在内，房企今年的“以价换量”致使全年销售均价缩水。2010年，万科全年的销售均价为12048元/平米，2011年则下滑至11303元/平米，而去年则萎缩至10901元/平米。三年间，下滑幅接近10%。

“这说明调控的效果是有的。”上述分析人士指出：“以价换量的最重结果不仅体现在销售均价上，也会削弱净利润。”

然而谭华杰并不同意这样的观点，他表示：“只看单个公司的均价高低，是没有多大意义的，实际上，这和我们推盘区域的分布有一定的关系，比如，拿北京来说，城区的与郊区的房价差距悬殊；在二线城市，杭州与贵阳的房价差距也很大。”

但在近日的采访中，多家房企老总表示，今年，房企的销售额增长率低于销售面积的增长率，也就说，销售均价下降是普遍现象。

与此同时，高增长的背后，亦需要庞大的土地资源的支撑。因此，在去年12月份，万科砸下143亿元，一口气在杭州、大连、上海等城市将20个项目收入囊中。而去年全年，万科共获得76宗地块，其中八成在下半年斩获。全年累计新增土地建筑面积1871万平方米，合计权益面积约1446万平方米，略高于全年销售面积1295万平方米；而平均地价 2893元/平米，同比上涨11.4%，为最近三年最高值。

从新增项目分布来看，万科布局二三线城市速度明显加快，全年一线、二线、三线城市分别新增权益建面 164.5万平米、935万平米、370万平米。

“越往下走，风险越大，尤其是三四线城市的政商生态与一二线城市差别非常大。”上述分析人士指出：“这将极大地考验万科的管理能力和企业文，因此不应当以规模为追求，扩张也需要更加谨慎。”

除此之外，在高速增长的同时，质量问、多元化问题也在困扰着行业标杆，那么，在下一波城市化进程中，万科能否继续领跑？道理上一点问题都没有，但还是需要脚踏实地去尝试和落实。（专题：千亿房企“争霸”）