高增长的背后

逆市狂飙突进的背后，万科亦有难言之隐。

数据显示，去年，万科的销售面积及销售额同比增长分别为20.5%和16.2%，同比增长率高于2011年的19.9%和12.4%。

“虽然2012年主要城市的成交相比2011年普遍有较大幅度的回升，但这是建立在2010、2011年市场连续两年大幅萎缩的基础上。”谭华杰告诉地产中国网，相对于2009年，去年14主要城市的成交面积降幅仍在20%以上；另外，尽管2012年下半年的成交改善在一定程度上缩短了去化周期，但这些城市新房库存的绝对量仍然处在近年来的高位，市场仍然面临较大的去库存压力。因此，万科仍然会将促进销售作为工作重点，提供适销对路的产品。

事实也证明，包括万科在内，房企今年的“以价换量”致使全年销售均价缩水。2010年，万科全年的销售均价为12048元/平米，2011年则下滑至11303元/平米，而去年则萎缩至10901元/平米。三年间，下滑幅接近10%。

“这说明调控的效果是有的。”上述分析人士指出：“以价换量的最重结果不仅体现在销售均价上，也会削弱净利润。”

然而谭华杰并不同意这样的观点，他表示：“只看单个公司的均价高低，是没有多大意义的，实际上，这和我们推盘区域的分布有一定的关系，比如，拿北京来说，城区的与郊区的房价差距悬殊；在二线城市，杭州与贵阳的房价差距也很大。”

但在近日的采访中，多家房企老总表示，今年，房企的销售额增长率低于销售面积的增长率，也就说，销售均价下降是普遍现象。

与此同时，高增长的背后，亦需要庞大的土地资源的支撑。因此，在去年12月份，万科砸下143亿元，一口气在杭州、大连、上海等城市将20个项目收入囊中。而去年全年，万科共获得76宗地块，其中八成在下半年斩获。全年累计新增土地建筑面积1871万平方米，合计权益面积约1446万平方米，略高于全年销售面积1295万平方米；而平均地价 2893元/平米，同比上涨11.4%，为最近三年最高值。

从新增项目分布来看，万科布局二三线城市速度明显加快，全年一线、二线、三线城市分别新增权益建面 164.5万平米、935万平米、370万平米。

“越往下走，风险越大，尤其是三四线城市的政商生态与一二线城市差别非常大。”上述分析人士指出：“这将极大地考验万科的管理能力和企业文，因此不应当以规模为追求，扩张也需要更加谨慎。”

除此之外，在高速增长的同时，质量问、多元化问题也在困扰着行业标杆，那么，在下一波城市化进程中，万科能否继续领跑？道理上一点问题都没有，但还是需要脚踏实地去尝试和落实。（专题：千亿房企“争霸”）