此外,公司在2011年12月份以11.83亿元出售青岛唐岛项目半数股权时,也被指借回笼资金来“押宝”啤酒城改造项目。而最近与百盛的合作,上实发展也坦承是为“有效优化啤酒城项目在开发阶段的现金流”。
“为百盛定制开发购物中心,是房地产企业轻资产模式的一种探索,但这种合作模式最主要的背景,还是源于开发商方面所面临的较大资金压力。”正略钧策管理咨询顾问董莹对时代周报记者介绍称,但与百盛合作后,是否能够有效引导和满足百盛集团的需求,对上实发展的能力也是一个考验。要求的不仅仅是开发环节的资源整合能力,更是与业主的沟通协作整合能力。
当地有业内人士则称,与百盛的合作仅是项目一期计划,项目其余11栋高层办公塔楼的兴建,同样对上实发展的资金周转提出了挑战,后续是否按计划发展还需时间检验。对此,时代周报记者多次联系上实发展董秘办公室,却无人接听电话,截至发稿时仍未获得回复。
多次出让项目公司股权
土地资产的低效利用,一直是上实发展经营中表现出的软肋。
在采访中,时代周报记者发现,虽然坐拥令许多活跃房企艳羡的近500万平方米的低价优质土储,上实发展却始终未能在房地产开发经营上有长足发展。近年来,上实发展极少新增土储,对于此前拿下的大量低价地,也大多采取了缓慢开发或者兜售股权的策略。
以泉州东海滩涂整理项目为例。2004年年底,泉州市政府发出《关于东海滩涂整理项目的招标方案》的公告后,上实发展成为唯一一家出价竞买人。
按照双方的约定,上实发展分五期与泉州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。上实发展当时预计,项目总投资约为149.19亿元,预期在2015年6月30日前开发完成,并且内部评估东海滩涂整理项目在理想状态下的内部收益率为16.81%,当时有证券分析人士按15%的净利率粗略估算认为,这一项目将给上实发展带来20亿元的净利润。
2007年12月28日,上实发展顺利地以38.24亿元摘牌,获得东海滩涂整理项目的最早一批978.40亩(B区和C区)国有土地使用权。不过,截至上实发展发布2012年中报,该项目仍然处于“前期规划状态”。
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