如果说商业地产蕴含一定的风险,主要就存在上述两个方面。所以做商业地产的投资,一定要细分来看,结合不同区域的市场形态和结构化差异来研究。
记者:商业地产的投资回报周期长,对资金实力要求比较高,且一些相对发达的城市,新增的商业地产项目较为有限。这会对商业地产的运作模式带来哪些影响?
郑沂:过去我们做商业地产,更多是做增量,即去新建项目。但从国外的房地产趋势来看,现阶段新增的商业地产项目已经非常少,而存量的商业地产投资量是非常大的。在运作中,商业地产并不是由同一家单位运作到底,而是在不同的基金手里流动。
随着中国这几年高速发展,商业地产的增量比较大,未来会逐渐转向做存量。这其中有两块具有操作空间,第一个是改造,即经过这么多年,一些老的存量项目定位、设计、硬件条件等不再能够满足现今的需求,这些物业需要重新盘活;第二块就是资产证券化,全国很多基础资产都在地产上,很多资金也对这部分资产感兴趣,因此空间很大。资产证券化也会对商业地产的操作思路带来不小的冲击。
近两年房价不会暴涨
记者:2012年以来,调控政策没有放松,限购等措施一直存在,但住宅市场的成交量仍然保持高位,为什么会出现这种状况?
郑沂:住宅市场的根本问题在货币。我们做过数据比较,这几年全国房价的涨幅与货币发行量的增幅基本是同步的。所以,虽然外部调控政策没有变,但今年的货币发行量增速仍然在14%以上,一旦政策稍有松动,房价就必然报复性上涨。另外,从供需关系的角度看,一二线城市确实有很大的刚性需求,常住人口增加很快,很多80后年轻人又进入生育高峰期,改善性需求很旺。
记者:未来几年房价走势如何?
郑沂:从政策层面来看,由于房地产已经超出经济范畴,关系到社会稳定。因此,政府这只调控的手不会停,不会轻易地让房价往上走。综合来说,短期1-2年内住宅价格仍有上行空间,但像2009年至2010年的暴涨情形不太可能出现。
中国证券报:本轮楼市调控对房地产行业发展影响很大。近期有些企业退出了房地产领域,或剥离房地产方面的业务,市场集中度在缓慢提高。在这个过程中,大型房企与中小房企比,优势体现在哪些方面?
郑沂:房地产行业集中度提高是必然的。现在我国从事房地产的企业大概有几万家,5至10年后,可能只有20%-30%的企业能剩下来,其他的要么是倒掉了,要么是整合掉了。在这个过程中,大型房地产企业首先具备品牌优势,这更容易吸引购房者,也容易在资本市场获得融资。第二,大型企业有一定的规模优势,整体的资金成本,管理成本,包括跟政府的交涉成本都会降低。第三,从资金实力上看,因为土地和资产价格在上涨,加上房地产业属于资金密集型行业,资金实力强的企业更具优势。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产