近期传统住宅开发商加快转型步伐也可能加速。中国证券报记者获悉，万科已于近日在北京成立商业运营管理部门，由万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆亲自挂帅。其加码商业地产的举措终于迈出实质性一步。

万科内部人士透露，此前万科的商业物业多在住宅项目中配建，功能以满足社区生活配套为主，商业部分体量较小。成立新部门后，公司将以商业综合体作为主要业态，并拟于今年在北京推出一个数十万平方米的综合体项目。

运营模式悄然生变

我国商业地产似乎迎来了黄金时代。当前不少城市的商业地产与住宅物业价格“倒挂”现象仍然存在，意味着商业地产价值仍有较大提升空间。城镇化概念的提出，则进一步放大了这种利好。

王玉珂表示，中国城市人口每增长1%，可拉动GDP增长1.5个百分点。未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将进一步拉动消费市场。此外，城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将加大写字楼的需求量。

他还表示，相比一二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模建设高峰期，这将新增近1.3-1.8亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入“黄金十年”。

据悉，当前布局商业地产的资金中，以传统房企、私募、信托、保险四类为主，境外资金则主要以私募基金等方式试水，且有逐渐加码之势。有业内人士分析，商业地产领域的潜在市场规模非常巨大。

与此同时，商业地产领域的区域性风险同样不容忽视。业内人士认为，当前一线城市的优质商业地产处于供不应求的状态，但个别二三线城市在建商业地产规模巨大，甚至超出了当地的消化能力，其蕴含的风险不容忽视。

从产品结构的角度看，不难理解上述现象出现的原因。某知名商业地产机构负责人表示，业界对商业地产的认识存在误区，多将商业地产理解为定位中高端的大型商场和优质商铺，而市场对这类产品的需求相对有限。因此，在相当规模的资金投入之后，局部地区已存在一定的泡沫。

相比之下，随着城镇化推动广大三四线城市发展，对中低端的商业地产项目需求开始增加，这也将成为未来市场发展的主要方向。

各路资金的涌入正在使商业地产的运作模式悄然发生变化。高和资本董事长苏鑫向中国证券报记者表示，商业地产传统的“开发-销售”和“开发-持有”模式将发生改变，随着房地产基金规模的不断扩大，资产证券化也将随之成为未来商业地产的发展方向。同时，商业地产开发的专业程度也将不断加强，在其市场份额不断扩大的同时，市场门槛也将逐渐提高。