刘女士最近总接到中介公司询问是否要卖房的电话，中介公司告诉她，她所住的小区目前销售均价已经在40000元/平方米以上了，比周围的小区都要高，而出现这种行情的主要原因就是小区的口碑，尤其是物业管理的口碑特别好。而与之形成鲜明对比的是，位于朝阳路上的都会华庭，物业管理问题频发，二手房均价一直低于区域平均水平。置业专家表示，小区的物业管理对于二手房成交价格的影响并不是个案，从市场成交看，近些年，物业管理的水平已经成为影响二手房价和房屋未来升值空间的重要因素。

一手价格相差无几二手市场表现差异大

都会华庭的入住时间为2001年，从入住起，项目的物业管理就饱受诟病。业主张先生表示，住在这里，除了收费以外，几乎感受不到物业的存在，物业管理很混乱，他还听别的业主反映过保洁人员偷窃的事例。前不久物业公司还擅自提高了停车管理费标准。张先生还表示，这里的物业管理差几乎已经人尽皆知，严重影响了二手房的销售价格。二手房交易网站的统计数据显示，都会华庭目前二手房均价为27636元/平方米，而位于其南侧的东恒时代均价为35836元/平方米，东侧的爱这城为36536元/平方米。

位于朝阳区西大望路上的金港国际，开发商并不知名，规划建设水平也不高，但其二手房价格却跑赢区域其他项目。《广厦时代》探访该小区时，看到小区的公告栏上张贴着第三季度的《物业简报》，上面详细地记录了三季度小区物业主要的工作情况，例如对入户维修一项，就记录了维修人次、回访人次、回访率及回访满意度等情况。居住在这里的刘女士表示，小区物业在入户维修这点上做得非常规范，每一项费用都十分明确，而且反应也比较快。

据金港国际附近的一家中介公司的中介人员介绍，金港国际在该片区内的口碑较好，近些年二手房价格一直在稳步提升，已经超过了周边多个同档次、同年代的小区，而且价格也直追小区对面的相对较高端的乐成国际。而且金港国际的优质房源也很少，转售率很低。刘女士也表示，当初她在2003年左右买这里房子的时候，周边几个新建小区都在售，价格在5000-6000元/平方米，而如今，金港国际的二手房均价逼近四万，好户型、好朝向的房源价格在四万元以上，而周围像易构空间等小区的价格大概在35000元/平方米左右。

物业管理关系日后房屋价值买房需详细了解

现在很多购房者购买新房都偏向由品牌物业公司服务的项目，但在选购二手房时，考虑的就较少。但实际上，购买二手房，衡量物业管理水平更为重要。

链家地产市场研究部分析师常青分析认为，首先，二手房的物业管理水平相对新房更加容易评价，因为小区整体已经成熟，物业管理是否到位一目了然，通过与业主的交流就可以了解。另外，从市场成交情况看，物业管理水平不仅影响房屋价格的增长，同时对于租金收益也有一定影响，好的物业管理会为业主带来更大的升值空间及租金收益。知名物业管理专家舒可心也介绍，物业管理水平直接与房产价值相关，好的物业管理可以帮助房屋保持一个良好的状态，发现问题及时修补，延长社区公共设施使用寿命等。

那购房者在选购二手房时，应该怎样考察楼盘的物业管理水平呢？常青分析道，考察物业可以从多个方面进行。首先，尽量选择品牌物业公司服务的项目，品牌物业公司经验足、注重公司信誉、物业服务质量有基本的保证。其次，要实地进行考察，物业管理发展到今天，好的物业公司已经有一套规范的管理体系，走进物业公司的办公室就可以实地感受到公司的管理水平。很多物业公司一进入就会有专人接待，中控室24小时都有人值守，反之很多的物业公司人员态度散漫，一进入办公室就是可以感觉得到的。最后，要和业主交流经验。物业好不好，住在其中的业主是最清楚的，在买房前，与小区现有业主充分交流，不仅可以了解小区的物业情况，对于小区周边的配套等也可以了解得更翔实。

业委会对物业管理水平影响大

据了解，金港国际的物业管理公司并不是一家知名的物业管理企业，而且旗下管理小区也只有金港国际一个。虽然公司不大，也没有什么品牌效应，但也得到了业主们的充分认可。

其实，金港国际的物业管理水平也不是从开始就令业主满意。相反，金港国际物业早期深受业主诟病。小区最早一批业主是在2003年入住小区，2006年三期业主入住，入住后在物业管理方面出现了众多问题，而这些情况一直到2007年8月金港国际业主委员会成立后才有所改善。

金港国际业主委员会主任于志红介绍，金港国际早期的物业水平非常低，以入户维修为例，没有标准，没有监督，全凭维修人员自己要价，她一次请物业人员来修理窗户，该物业人员直接就开价400元，而且态度很差。社区的人工湖从全部业主入住后就一直干枯，见不到水的踪影。物业费的收缴比例也很低，这也导致物业服务越来越差。因为对于物业管理状况的不满，小区业主开始自发组织业主大会，成立业委会。

业委会的成立给金港国际带来很大的改变。在金港国际业委会编制的《金港国际业主委员会工作手册》上看到，手册对于业委会的工作职责做了明确的规定，其中就包括公共区域的中大维修、公共区域经营，物业监督、维修等职责。于志红表示，业委会的成立让物业公司的运行有了一个系统的监督，从金港国际的业委会成立后，他们督促了物业公司为业主子女修建了儿童乐园，协调了小区水系的开放时间，收回了公共区域的经营权利，并且将小区住宅专项维修资金划至业委会账户中。

谈起业委会的作用，于志红介绍道，业委会做的不仅是让业主的权益得到保障，最重要的是建立起业主与物业公司之间通畅的沟通渠道，保证了物业服务的质量。舒可心也表示，物业管理的水平很大程度是由业主自己决定的，法律法规赋予了业主选择、监督物业公司的权利，业主想要好的物业管理，自己充分行使监督的权利就显得十分重要。