地产中国网讯来自上海克而瑞信息集团的年终报告显示，2012年上海共销售不动产1904万平方米，均价16524元/平方米，成交金额达3146亿。位居历史交易额第二名，比2009年4109亿的历史最高销售额低，略高于2010年的3121亿。

按照上海市2012年前三季度市民人均收入30205元来算，上海市民2012年9340亿的总收入来算，购买不动产的支出就占了33.68%。不动产平均售价16524元，同比上涨7.6%。

分产品类型来看，目前最受关注的商品住宅销售77830套，面积934.58万平方米，金额为2111.73亿元，商品住宅的均价22595元，环比微升0.76%。

去年商品住宅成交总套数上升了22.85%，总价200万以上的商品住宅成交套数却上升了38.98%，而50-200万总价段的商品住宅只上升了15%，总价50万以下的商品住宅反而从去年的980套下降到了306套。其中，总价在800-1000万的房源成交量上升最大，达到67.34%，这个总价段主要是中海紫御豪庭、绿地海珀旭晖、万科五玠坊等内中环的大户型楼盘以相对低的单价上市，促使更多富裕家庭换房需求带动的。

值得注意的是，从面积段变化也反映出这一特点，尽管今年舆论一直在声称是"刚需"带动市场回暖，实际上80平方米以下的小户型成交量比去年还略微下滑了0.25%，而240-300平方米的大户型却增加了101.3%。另外，100-120平方米和160-180平方米的首次改善和再次改善户型的成交套数也分别上升了58.13%和53.28%。

对此，克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，80平方米以下的小户型刚需性最强，成交量波动相对较小，而超大的户型改善的弹性空间也就越大，受政策调控和市场波动的影响也就比较大。

尽管2012年楼市表现出了强劲的回暖态势，但仍是以2011年限购限贷后被压抑的改善型买家重新入市带来的有效需求回升所至。楼市最大的动力原刚需并没有明显上升。因此，短期内楼市还不存在新一轮爆涨的可能。

中海紫御豪庭、绿城海珀旭晖、万科五玠坊、浦东星河湾等一批中环周边豪宅的出现，已经使外环以内的新盘都走向豪宅化；另外中海紫御豪庭的别墅、尚东鼎的别墅和中鹰黑森林的别墅等中环附近产品总价更是与陆家嘴、外滩的顶级豪宅总价看齐。尽管房价停止两年没涨，但外环以内新盘的豪宅化趋势，已经把更多中低端买家逼向郊区的惨酷现实仍在持续。