控制纯住宅开发

由于海南近几年土地出让规模较大，且多数为房地产开发用地，其中商品住房建设用地占绝大部分，导致开发结构极不合理。

根据海南统计局统计显示，2012年1至8月，海南全省房地产开发共完成投资538.88亿元，其中住宅开发完成投资434.08亿元，占房地产投资的80.55%，这意味着海南房地产投资中住宅的比重过高。

海南省有关官员表示，为改变上述不合理现象，海南省正在抓住房地产市场调控的契机，加快房地产市场的转型升级。

这些措施主要包括，严格控制普通商品住宅开发，尤其是纯住宅房地产项目的土地供应，重点发展与旅游业融合性较高的各种类型的经营性房地产。同时，控制岸线商品房开发布局和规模和提升档次。

王路认为，国际旅游岛是一个长达30年的国家战略，大多数旅游地产开发周期也长达10年以上，以3至5年的眼光看待海南房地产市场是一种短视。

主要从事旅游地产研究的王路表示，旅游地产不是住宅地产，住宅市场红海不代表海南旅游地产市场的未来，在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路。

经历调整阵痛的海南房地产市场正在加剧洗牌，实力雄厚的大型房地产企业向专业化转型，而单纯进行住宅开发或者依靠投机炒作获利的小型开发商面临出局压力。本报获悉，部分小型开发商已经陷入困境，甚至出现老板“跑路”。

王路认为，海南人口与产业的空心化，是海南楼市难以稳定的根源，海南房地产市场仍需要依托海南国际旅游岛相关配套政策的落地和产业支撑。

需要警惕的是，海南房地产投资比重过大问题依然严峻。海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。

颇具戏剧性的是，当年在2010年海南楼市热潮时蜂拥抢购的投资客们，正陷入“套牢”困境，部分资金压力较大的投资客开始亏本抛盘。

在王路看来，2010年海南楼市急剧膨胀无可避免地带来市场和行业阵痛，而只有价格合理回归，海南旅游地产才能由乱而治进入健康形态。开发商和购房者遭遇的短期困境，开始倒逼海南楼市实现真正转型。