【地产中国网•独家报道】在这波房地产“回暖”行情中，凭借核心城市王者地段的优质土地资产，合生创展（00754.HK）或将成为最大的受益者之一。

近日，花旗发布的一份报告预测，合生创展将成为土地市场（尤其是一线城市）升温的最大受益者，随着资产的流转加快，2013年，该公司将全年销售目标调高至170亿元，又因估值为板块最平，因此该股为板块首先之一。

不仅如此，花旗将合生创展今年的净资产值预测由32.9港元调至41.93港元，目标价相应由19.75港元上调至25.16港元，评级“买入”。此前，渣打亦大幅提升合生创展集团目标价，评级升至“跑赢大市”。瑞银也上调合生创展集团目标价，维持该股“买入”评级。

受此利好消息“刺激”，合生创展的股价近日节节攀升，已由1月2日的12.5港元攀升至目前的17.06港元，涨幅超过36%。

优质资产价值凸显

和很多深入到三四线城市大面积拿地的企业不同，合生创展的项目集中于三大核心经济圈。

花旗的报告则指出，合生创展3185万平米土储中，1550万平米位于北京、上海、广州及天津，一线土储质量亦高于其他发展商，包括万科（00002.SZ）、中海外(0688.HK)及保利置业(0119.HK)等；而平均土地成本每平米1756元，意味着利润可观。

据悉，合生创展在北京、上海、广州分别拥有13、12和18个开发项目。除此之外，天津和惠州也是合生深度聚焦的两个潜力巨大的城市，分别拥有共计超10个开发项目。此外，还在杭州、宁波、大连、太仓、慈溪、北戴河等活力二三线城市拥有开发项目。

在这些地区经济迅速发展和优质土地日益稀缺的情况下，合生创展得以更深层次挖掘这些优质资产价值，并悉心打造具有强配套力和高附加值的高品质楼盘，从而为自身、股东、投资者和客户提供优异的回报，并在行业内保持着领先者地位。

以合生霄云路8号为例，作为北京燕莎使馆区唯一一幅低密度住宅用地，合生创展已经将其打造成为国内高端楼盘的典范之作。在进入销售2年后，项目单价为10-12万元/平方米，，并且受到了市场的热烈追捧。这一点在财报上也得以体现，由于2011年以合生霄云路8号为代表的高端楼盘的交付，公司结算毛利率同比上升6.3个百分点，达到45.9%。这一数据的提升显然得益于其优质资产驱动战略的成功实施。

优质资产驱动并不仅仅体现在住宅，商业地产核心物业的优异运营才是中国房地产商未来的决胜之道。对合生创展来说，北京东二环合生国际大厦、北二环的合生德胜大厦等商业地产项目都已开始运营，上海和广州几个项目的招租情况也十分良好，上海项目已经实现满租，一旦进入成熟稳定阶段，单个项目的年租金收入将超过10亿元，这对于现金流和业绩都会提供持续稳定的支撑。商业地产为合生创展贡献的稳定现金流收入将成为其业绩的重要组成部分，也是其适应市场变化积极转型的重要方向。

业内人士表示，未来地价上涨的幅度将远远大于房价，规模扩张必将带来堆积如山的存货和借贷，高周转之下土地储备的重置成本将持续高于企业的利润积累。因此，合生创展的策略是，放弃在销售额排行榜上的追求，转而寻求以附加价值和优质资产为驱动。

进入有质量增长通道

2012年，合生创展实际销售为116.4亿元，接近全年120亿元的目标。对此，合生创展副主席张懿指出，公司2013年销售目标为170亿元，明年目标进一步增至200-250亿元。因今年可售货量450-500亿元，仅需35%的销售率即可达标。花旗预期，该公司2011-2014年间销售的年复合增长率约30%，较大部分同业为高。

合生方面则表示，未来几年，公司将保持适度的规模增长，更要求每个项目都具备良好的条件，与香港长实精耕细作模式不谋而合，在标准化商业模型的指导下，充分实现项目的持续竞争力。

分析人士指出，合生创展新战略安排合理之处在于，将住宅、商业以及产业地产的规模搭配得当，这一做法可以充分循环利用公司资源，最大化提高单位利润。

其实，自2008年开始，合生创展就已调整产品战略，保持原有住宅地产发展的同时，发力高端物业，同时布局商业地产。按照一般规律，高端物业将提升公司财报中的毛利润率，但是会减少公司规模上的扩张。而从房地产发展来看，商业地产、产业地产等项目对资金的占用时间会更长，但是一旦形成一定规模，会成为公司财报中的稳定器，为公司的其他业务支出输出稳定现金流。

这一转变亦符合行业的发展。2012年以来，房企将面临“去政策红利”、“去存量”、“去杠杆”的压力，追求有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长。合生创展方面表示：“公司战略始终是坚持精耕细作，追求对投资者的回报。这个回报不是依靠现金流去滚动，而是依靠土地产出价值的最大化，保证每个项目利润率的最大化。”

此外，目前，合生创展的股票为板块估值最便宜，现价对应今年预测市账率0.5倍，并较新资产净值预测折让69%，对应今年预测市盈率7.4倍，大幅低于板块平均水平10.2倍。资本市场认为合生创展资产组合出色，资产流转在加快，这些足以令该股获得重评。

业内人士认为，合生创展已明确提出以“优质资产驱动”为导向，聚焦核心一线城市，住宅地产、商业地产和产业地产三线并进，并辅之以金融投资，以强大扎实的盈利能力保证单位面积产出的最大化，未来有望跑赢大市。

提高管理内生力

自2012年开始，合生创展内部即展开了管理变革。及至去年年底，管理架构重新搭建完成。

在人才培养上，该企业也形成了卓有成效的一套体系。张懿表示，合生把建立与核心业务相匹配的、创新的人才体系作为企业的重要战略，一直在健全人才培养机制、完善培训体系和人才内部流通机制、薪酬制度等。持续16年的“合动力计划”颇具特色。从1996年开始，合生坚持每年从各大高校招收80至100人“合动力计划”人才，进行内部培养，给予发展机会。该计划已经成为合生人才的黄埔军校，不少人已经成长为公司的中坚力量。

在人才培养机制上，以合生学府为核心，统合企业内外部资源，进行企业人才培训和知识传承。比如，在培训上，合生创展在北京清华大学常年开设合生创展房地产高级研修班，与中山大学、天津财大、上海同济大学等高校也有企业高端培训合作。合生鼓励内部招聘，形成良好的人才流动与竞争局面。在人才的内部流通机制上，合生重点完善转岗培训及内部招聘制度。

此外，合生坚持核心业务人才模块化。根据自身业务特色，人才也分成不同的模块，匹配不同的素质模型。比如，传统性住宅业务模块的人才需要对于市场的理解力，特别是客户的理解力，与客户处于同样的思考与话语频道；特色商业地产和产业地产方面则更加需要商业模型创造力。由于标准化商业模型和强大的集团大后台，对于地区和项目的人才要求也将有所不同，更能聚焦和发扬一线人才的核心业务能力。

土地、人才与资本，是房地产企业发展的三大关键因素，合生创展在行业发展新十年的开端，显然已经做好了发力的准备，这艘昔日的行业航母在波澜壮阔的房地产市场将如何展现自身特色值得关注，尤其是在多数房企追求规模制胜的当下，其另辟蹊径追求有质量的增长，或许会给我们留下新的成功样本。