温州开发商卷巨款跑路 18亿项目搁浅

来源:地产中国网 2013-01-08 11:18:00

18亿项目成温州第一烂尾楼

除了土地之外,安信-泰宇项目接受了陈岳西持有的“泰宇花苑”项目公司90%的股权质押,并办理强制执行公证,作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保。陈岳西和陈丽霞同时对本金及利息的偿付提供个人连带责任担保。

安信信托推介材料分析认为,“泰宇花苑”整体剩余可售住宅面积为92751m2,市场销售均价为13500元/m2;商业可售面积10738m2,预计销售均价在4万/m2;地下车库可售车位497个,预计销售单价为10万/个,以上全部实现预售后,项目总体估计可实现销售收入18.3亿元,税后现金流入12.7亿元;信托期间可实现税后现金流入约12亿元。

同时,确保信托本息偿还的住宅与商业售价(税后安全边际)为5484元/m2(当时项目周边土地出让的楼板价为7200元/m2),在市场价格基础上分别折价59%与86%,安全边际较高。

“当时这个项目还是不错的。”一位接触过该项目的第三方销售机构人士回忆说,“预期收益不低,而且安全边际确实高,我们都认为没有太大的问题。”

“这个产品本身是没有问题的。”前述安信信托内部人士表示,“抵押率也就在三成左右,从设计上来说,已经足够保证产品的安全。”

根据安信信托公告,这一产品后来总共销售了228份,其中300万以上的投资者37份。

2012年1月,安信信托发布管理报告称,4亿元已经汇入泰宇房开的贷款账户。同时,报告该项目进展良好,1-3号楼完成1/3基坑支护施工,4-6号楼完成工程总投资额85%。

管理报告同时称,截至2011年11月末,泰宇房开总资产8.53亿元,净资产2.98亿元。

2012年4月,安信信托发布管理报告称,泰宇花苑项目4-6号楼主体结构封顶、外墙保温完成,外墙涂料刮腻子施工完成,内墙粉刷完成,另外4、6号楼,无机保温施工完成,楼地面细石砼完成,4号楼电梯前室装修工程完成60%。2、3号楼桩基工程完成,压顶梁、支撑梁部分完成,水电安装工程完成30%。5号楼已经取得预售许可,已经降价销售以回笼资金。

根据泰宇房开提供给安信信托的财务报表,截至2012年2月29日,该企业总资产为8.5亿元,净资产2.73亿元。

温州房地产信息网统计显示,泰宇花苑2009年销售的为4号楼和6号楼,至今尚有新房没有销售出去。而2012年1月22日开盘销售5号楼,拟售均价为11160元/m2。可以看出,其房价确实明显低于开发商最早计划的13500元/m2,但是截至2012年底,这幢158套房屋的楼房售出不足半数。

而此前购买了4号楼和6号楼的当地业主们则说,2011年底,该项目已经完全停工,成为2011年以来温州第一起“烂尾楼”。

安信信托也开始认识到这一问题,2012年7月公布的产品管理报告中,安信信托对于该项目进展的描述与第一季度如出一辙,但并未提示风险。关于泰宇房开公司的情况,安信信托只是简要表示,截至报告出具日,该企业账面资产情况正常。

而按照泰宇花苑业主们的描述,当时陈岳西已经潜逃出国。理财周报记者拨打陈岳西手机号码,显示为空号。

据理财周报记者了解,和其他温州企业一样,陈岳西最终资金链断裂,来源于房地产销售困难、民间借贷和民间联合担保。在陈岳西跑路之后,温州法院接到多起有关于陈岳西的借款诉讼,其中至少包括3起个人民间借贷,还有1起平安银行温州支行的诉讼中,陈岳西作为担保方被联合起诉。

而温州官方确认,泰宇房开的主要债权方包括安信信托、建行和几名个人借贷者,其中安信信托是第一大债权人。

安信信托力保4月到期兑付

自2012年7月陈岳西跑路后,泰宇花苑的业主一直在进行维权,曾经数次到县政府情愿。而平阳县政府则一直与安信信托和建行沟通,希望能够找到接盘方,通过资产转让重组,将这一烂尾项目盖完。

当地消息称,建行已经同意,在免除利息的情况下,低价转让这一项目。但是安信信托坚持,必须保证信托项目的利息和本金收入,否则不同意重组。

前述安信信托内部人士向理财周报记者表示,该项目尽管现金被卷走,但是土地地段很好,并未贬值,再加上抵押率不足三成,4栋大楼也已经完成主体结构,所以即便走司法程序,让该项目公司破产清算,安信信托仍有信心收回本金和利息,在今年4月如期完成信托产品兑付。

他没有透露安信具体的处理方案,但是他表示,由于项目资产质量不错,有意向的接盘方很多。

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