蛇年房价大预测 大涨可能性太小

来源:地产中国网综合 2013-01-08 08:58:00

目前,有两种特别有趣的说法:一种是2013年春节之后房价将暴涨,理由是2011年以来土地供应不足,导致商品房供应可能断档;另一种说法是,如果到2020年收入倍增,房价恐怕至少也要翻番了。那么2013年中国房价又会如何运行呢?

笔者的估计是:销售面积可能创十年新高,但销售价格大致平稳;房地产行业总体将呈现销售好于投资,一、二线城市好于三、四线城市,住宅好于非住宅,龙头开发企业好于小开发商的特点。理由如下:

第一,巨大的库存压力下价格难涨。从绝对库存来看,估计到2012年年底,房屋在建面积可能超过56亿平米,扣除保障房和单位自建,商品房在建面积可能超过40亿平米,足够销售4年;从相对库存来看,2012年全年,房屋新开工约有16亿平米,但销售不足10亿平米,库存仍在增加。此外,全年的销竣比只有1.35,表明库存消化缓慢。因此,房地产供过于求的状况已然形成,房价既无暴涨基础,更无供应断档之忧。

第二,政策的调控仍将延续,继续收紧或转向放松的可能性都不大。2013年宏观调控,尤其是流动性放松的前提就是物价、房价的相对稳定;因此,即便在既认房又认贷、二手房交易税费方面有所微调,房地产调控政策明显放松也是不太可能的。房产税等更严厉的措施似乎也未到推出时点,这保证了房地产运行在相对平稳的轨迹上。考虑到2013年是保障房中可售部分的供应高峰,明年房屋销售面积可能接近11亿平米,但房价涨幅可能和CPI接近。

第三,销售好于投资。2012年2月份之后,销售逐月回暖,但房地产投资并未和过去10年一样也随之回暖,开发商继续新开工、继续拿地的态度非常谨慎。2013年,销售面积和销售金额仍将回暖,有利于带动下游的家居、家具、建材行业;但对上游行业的带动则相对有限,预计全年房地产投资同比增速难以超过20%。

第四,一、二线城市好于三、四线城市。尽管从总体上来说,房地产供过于求的局面已形成,但在北上广和部分省会城市的核心区域,可能还会出现房价明显上涨的情况,但其对区域市场整体房价的影响有限。北京四环以内、上海中环以内的房价在2012年涨幅并不低,但却没有带动城市整体房价的明显上升。其原因在于,这些城市核心区域房屋交易主要是二手房,存量房价格变动基本不统计在房价之内。即便这些城市核心区供应的新房涨幅明显,但其供应量只占城市整体供应量非常小的比例,对整体房价的推动作用也有限。一线核心区域房价明显上涨,和全国房价涨幅有限的格局将并存。

第五,住宅好于非住宅。调控政策导致过去数年非住宅的供应大增,但中国首次置业和改善型居住是当前房地产需求的主流,电商平台的兴起则又推动了对大型商业卖场的需求趋于萎缩。因此非住宅的销售,尤其是三、四线城市的非住宅销售将比较艰难。

第六,房地产企业苦乐不均。有品牌、资金和市场优势的大型开发企业,其市场占有率将持续上升,相当部分的中小开发商可能会选择获利了结。2013年,销售面积和金额的上升,对开发商盈利增长的贡献是有限的。流动性宽松导致的资金成本回落,才是开发商利润增长的重要因素。

综合分析比较,这几年商品房新开工和在建面积很可能已处于历史高位,商品房保障房的建设高峰期很可能已经过去了。我们很难想象,未来8年商品房供应量也能如GDP和居民收入那样翻番,年销售20亿平米几乎是难以置信的。同时,保障房的建设力度也将趋弱,毕竟中国的城市化率、人口增长和迁徙已到了拐点,居住基本条件已有显著改善。未来中国房地产很可能处于相对平稳的状态。

从上述数据和逻辑分析来看,2013年房价暴涨的可能性甚低。未来,随着中国居民的收入倍增,房价会有一定的上涨空间,但余地已不大。

(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
蛇年房价大预测 大涨可能性太小
来源:地产中国网综合2013-01-08 08:58:00
前,有两种特别有趣的说法:一种是2013年春节之后房价将暴涨,理由是2011年以来土地供应不足,导致商品房供应可能断档;另一种说法是,如果到2020年收入倍增,房价恐怕至少也要翻番了。那么2013年中国房价又会如何运行呢?
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

房企早八点

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved