温州泰宇项目触雷 中小房地产信托迎来大考

来源:地产中国网 2013-01-08 08:20:00

以土地升值为名发行信托计划

为了开发泰宇花苑,陈岳西先后通过建设银行、民间借贷以及安信信托融资。

该地块总用地面积41400平方米,有两本土地证。陈先将其中一块地抵押给建设银行,贷得1.5亿。

陈岳西还通过民间借贷筹集资金。据上述处置小组内部人士告诉记者,根据自然债权人自救小组的事后统计,民间借贷的数额在4.9亿左右。目前该项债务还在进行逐笔司法认证。

2011年4月,陈又将另一块地【平国用(2005)第2-8135号】的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托,将前述地块【平国用(2006)第2-8036号】的使用权以第二顺位抵押给安信信托,由安信方面为泰宇花苑发行“温州"泰宇花苑"项目开发贷款集合资金信托计划”,发行规模4亿,为期两年,根据投资金额的不同预期年收益率在10%到11.8%。

根据信托项目计划书,4亿资金中有2亿元用于调整债务结构。记者获悉,有8000万用于归还建行贷款,1.2亿用于偿还部分民间借贷及工程款。另外2亿用于土建、外墙、内装修、设备安装及小区配套等项目后续开发建设。

根据计划书,两块土地当时的评估价值总计11.5亿。而根据上述内部人士透露,之前两块地的评估价仅为3.69亿。有评估公司以“土地使用权升值”为由,将评估价抬高,使得泰宇放开得以从安信信托方面融得4亿资金。

记者并未获得详细的抵押合同,也未从安信信托方面得到关于土地使用权升值的回应。

如今,楼盘已经停工。上述内部人士对本报记者表示,目前泰宇房开的金融机构欠款为4.7亿(安信信托4亿,建设银行7000万),民间借贷初步确认是4.9亿。此外,截至去年9月,欠税总计887万,拖欠施工单位工程款3300万(尚未最终核实)。

如果泰宇放开走破产清算路线,目前仅剩7万平方米左右的楼面,按楼盘价测算,或许资金缺口会很大。假如楼盘得到进一步注资并正常复工,将还未取得预售权的房屋出售出去,并且销售情况良好,预计项目会产生9.2亿元左右的收益,那么资金缺口在3.8亿左右。

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温州泰宇项目触雷 中小房地产信托迎来大考
来源:地产中国网2013-01-08 08:20:00
据中金公司研报,2013年预计到期房地产信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元,将迎来兑付高峰。
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