4亿温州地产信托开发商跑路 项目成烂尾楼

来源:地产中国网综合 2013-01-07 09:36:00

据《理财周报》报道,2012年年底几天,温州平阳县鳌江泰宇花苑的业主们,几乎每天都出现在建行平阳支行门口。

他们现场散发的材料称,自己于2009年5月4日起陆续购买的住房,2011年已经停工,而开发商卷款跑路,不知所终,该楼盘无法按照售房合同于2012年8月31日如期交房,购房梦想成为泡影。

该份材料中提到的抵押,即安信信托2011年发出的贷款信托:温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划,规模总计4亿元。

此前当地政府接受采访时回应称,原本与该房地产项目最大债权人安信信托沟通,希望安信能够无息接盘进行资产重组续建,但被安信拒绝,安信表示仍然希望该项目能够如期收回本金和利息。

“这个项目确实有一些纠纷,但是作为信托计划来说,我们从前期的尽职调查、成立产品、运行管理,到后期的处理,都是没有问题的。”安信信托一位内部人士向理财周报记者表示,“开发商跑路之后,我们也采取了很多应急办法来保全资产,现在看来,这个项目如期兑付没有问题。”

按照该信托产品的合同,应该在2013年4月兑付,预期收益率在10%。

4万平米土地抵押贷款

2011年4月,安信信托发出温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划。

当时的推介材料称,泰宇房地产开发有限公司(泰宇房开)成立于1999年6月,注册资金1亿元,由陈岳西、金云城、金彩云3人分别出资90%、6%、4%设立。陈岳西为实际控制人。

据理财周报记者了解,陈岳西出生于1953年,曾任温岭市二建一工区主任、温岭市晶都建筑工程公司董事长、浙江曙光建设集团温州分公司经理。旗下拥有平阳县泰宇房地产开发有限公司、四川泰丰房地产开发有限公司、衡阳泰宇房地产开发有限公司三家公司。

而“泰宇花苑”是平阳县鳌江的旧城改造项目,该地块位于鳌江中心地带。按照规划,“泰宇花苑”项目总用地面积41400㎡,土地用途为商业用地和住宅用地,其中商业用地出让年限为40年,住宅用地出让年限为70年,容积率5.28,总建筑面积192725㎡,其中地上住宅面积159800㎡、地上商业用房面积10738㎡、地上公建面积1952㎡,地下室面积20235㎡。这一项目公司的负责人为陈岳西的女儿陈丽霞。

2002年,泰宇房开通过挂牌出让方式竞拍获得鳌江旧城五期区域外2号地块C区,2006年1月12日办理完土地证,证号为平国用(2011)第2-8043号。此后,泰宇房开将土地抵押给建行温州分行,土地抵押期限至2014年5月9日。

2011年4月,陈岳西将土地再次抵押给安信信托,以偿还建行贷款和获得开发资金。当时的信托产品推介资料上称:项目公司将其所有的编号为【平国用(2005)第2-8135号】的土地使用权【评估价值7.7亿元,评估报告编号:沪八达估字(2011)FA0017-2号】以第一顺位抵押给安信信托;将编号为【平国用(2006)第2-8036号】的土地使用权【评估价值3.8亿元,评估报告编号:沪八达估字(2011)FA0017-1号】以第二顺位抵押给安信信托,作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保,并办理强制执行公证,初始抵押率45.21%。2012年2月,偿还建设银行(601939)贷款后抵押率降为34.78%。

一年半之后,泰宇花苑的业主们认为,泰宇房开抵押给建行和抵押给安信信托的土地应为同一块。因此应该是不合规的二次抵押。

但是一位建行内部人士否认了此事,他表示建行和安信信托应该是抵押顺位关系,不存在二次抵押一说。

一位当地律师向理财周报记者表示,浙江省目前对于房地产项目预售资金自2010年10月起就进行封闭管理。

即房地产开发企业应该在发放开发贷款的商业银行开立一个专门的资金账户,特定项目所有预售资金要全部纳入这个账户,优先用于本项目的建设投资,企业需要向银行提出申请后获准后方能使用,这种账户不能提取现金。

陈岳西提出了预售账户中的4亿元,卷款潜逃。平阳政府证实了预售款被提走一事,但并未说明过程。

但该位律师推测,房地产预售账户监管较为严厉,不太可能直接支取现金。因此应该是在建行同意下,陈岳西以未来的销售收入为保证,从安信信托获得等额贷款,以维持自己的现金流。在银行对于房地产开发相关贷款收紧时,这是房地产信托常用手法。

理财周报记者获知,目前建行总行已经介入此事处理,温州分行和平阳支行均对外噤声。截至理财周报发稿时止,建行仍在调查此事。

18亿项目成温州第一烂尾楼

除了土地之外,安信-泰宇项目接受了陈岳西持有的“泰宇花苑”项目公司90%的股权质押,并办理强制执行公证,作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保。陈岳西和陈丽霞同时对本金及利息的偿付提供个人连带责任担保。

安信信托推介材料分析认为,“泰宇花苑”整体剩余可售住宅面积为92751㎡,市场销售均价为13500元/㎡;商业可售面积10738㎡,预计销售均价在4万/㎡;地下车库可售车位497个,预计销售单价为10万/个,以上全部实现预售后,项目总体估计可实现销售收入18.3亿元,税后现金流入12.7亿元;信托期间可实现税后现金流入约12亿元。

同时,确保信托本息偿还的住宅与商业售价(税后安全边际)为5484元/㎡(当时项目周边土地出让的楼板价为7200元/㎡),在市场价格基础上分别折价59%与86%,安全边际较高。

“当时这个项目还是不错的。”一位接触过该项目的第三方销售机构人士回忆说,“预期收益不低,而且安全边际确实高,我们都认为没有太大的问题。”

“这个产品本身是没有问题的。”前述安信信托内部人士表示,“抵押率也就在三成左右,从设计上来说,已经足够保证产品的安全。”

根据安信信托公告,这一产品后来总共销售了228份,其中300万以上的投资者37份。

2012年1月,安信信托发布管理报告称,4亿元已经汇入泰宇房开的贷款账户。同时,报告该项目进展良好,1-3号楼完成1/3基坑支护施工,4-6号楼完成工程总投资额85%。

管理报告同时称,截至2011年11月末,泰宇房开总资产8.53亿元,净资产2.98亿元。

2012年4月,安信信托发布管理报告称,泰宇花苑项目4-6号楼主体结构封顶、外墙保温完成,外墙涂料刮腻子施工完成,内墙粉刷完成,另外4、6号楼,无机保温施工完成,楼地面细石砼完成,4号楼电梯前室装修工程完成60%。2、3号楼桩基工程完成,压顶梁、支撑梁部分完成,水电安装工程完成30%。5号楼已经取得预售许可,已经降价销售以回笼资金。

根据泰宇房开提供给安信信托的财务报表,截至2012年2月29日,该企业总资产为8.5亿元,净资产2.73亿元。

温州房地产信息网统计显示,泰宇花苑2009年销售的为4号楼和6号楼,至今尚有新房没有销售出去。而2012年1月22日开盘销售5号楼,拟售均价为11160元/m2。可以看出,其房价确实明显低于开发商最早计划的13500元/m2,但是截至2012年底,这幢158套房屋的楼房售出不足半数。

而此前购买了4号楼和6号楼的当地业主们则说,2011年底,该项目已经完全停工,成为2011年以来温州第一起“烂尾楼”。

安信信托也开始认识到这一问题,2012年7月公布的产品管理报告中,安信信托对于该项目进展的描述与第一季度如出一辙,但并未提示风险。关于泰宇房开公司的情况,安信信托只是简要表示,截至报告出具日,该企业账面资产情况正常。

而按照泰宇花苑业主们的描述,当时陈岳西已经潜逃出国。理财周报记者拨打陈岳西手机号码,显示为空号。

据理财周报记者了解,和其他温州企业一样,陈岳西最终资金链断裂,来源于房地产销售困难、民间借贷和民间联合担保。在陈岳西跑路之后,温州法院接到多起有关于陈岳西的借款诉讼,其中至少包括3起个人民间借贷,还有1起平安银行温州支行的诉讼中,陈岳西作为担保方被联合起诉。

而温州官方确认,泰宇房开的主要债权方包括安信信托、建行和几名个人借贷者,其中安信信托是第一大债权人。

安信信托力保4月到期兑付

自2012年7月陈岳西跑路后,泰宇花苑的业主一直在进行维权,曾经数次到县政府情愿。而平阳县政府则一直与安信信托和建行沟通,希望能够找到接盘方,通过资产转让重组,将这一烂尾项目盖完。

当地消息称,建行已经同意,在免除利息的情况下,低价转让这一项目。但是安信信托坚持,必须保证信托项目的利息和本金收入,否则不同意重组。

前述安信信托内部人士向理财周报记者表示,该项目尽管现金被卷走,但是土地地段很好,并未贬值,再加上抵押率不足三成,4栋大楼也已经完成主体结构,所以即便走司法程序,让该项目公司破产清算,安信信托仍有信心收回本金和利息,在今年4月如期完成信托产品兑付。

他没有透露安信具体的处理方案,但是他表示,由于项目资产质量不错,有意向的接盘方很多。

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