地产中国网联合中国房地产报报道 2012年12月26日，苏宁集团创始人张近东通过苏宁电器(002024.SZ)官方微博，发布了题为《转型融合新进程 奋力进取新苏宁》的致全体员工信。张近东表示，“2012年是苏宁集团新10年发展的第2年，也是苏宁创新变革和智慧转型的关键一年。”

张近东在该信中重申苏宁集团要打造“亚马逊+沃尔玛”的商业模式。而这一商业愿景已被张近东描绘多次——他多么希望拿掉苏宁后面的“电器”二字。

在“亚马逊+沃尔玛”的宏伟蓝图下，苏宁电器、苏宁易购、苏宁置业分别被赋予了新的使命与意义。特别是苏宁置业被认作打造沃尔玛商业模式的重要一环，已被张近东推到前台。近日有消息称，苏宁置业有意在H股上市。

苏宁置业寻求资本市场支持的背后，是其因快速扩张导致的资金链危局。本报采访的业内人士表示，苏宁电器定向增发+发债融来的127亿元资金，很可能部分流向地产业务。其曾因贷款转投房地产而遭到中国证监会的点名。显然，苏宁置业的上市能为其地产业务搭建一个“自我造血”的平台。

然而，苏宁集团线上、线下、商业地产这三驾马车的未来之路并不平坦。尤其是商业地产，分析人士称，苏宁置业将面临巨额资金和缺乏经验等四方面的问题。而其物业租售比的低下，也为苏宁置业的上市蒙上了一层阴影。

巨擘的钱途

近日，来自南京金融圈的消息透露，苏宁置业有意在香港资本市场上市，承销机构为摩根大通，记者随后求证该机构未获答复。苏宁集团方面亦表示，目前正在进行集团架构的大重组，不便回应。

资料显示，苏宁置业是苏宁集团旗下大型房地产开发集团，专注于高端综合地产的开发建设，开发范围涉及商业地产、住宅地产、科技地产、旅游地产及物流工业地产五大领域。在商业地产领域，目前已形成“苏宁广场”、“苏宁电器广场”两大系列产品。

苏宁置业商业地产涉足北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一二线城市，储备开发了数十座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品。

有媒体报道，苏宁置业目前有3000万平方米的土地储备。华远地产董事长任志强曾调侃到：“中国最大的房地产商是苏宁，苏宁持有的物业比万达多多了，只是苏宁从来不公开强调自己持有的物业数量。”

苏宁置业官网显示，按照规划，苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100家高星级酒店和60个物流基地的建设。

“苏宁置业算是一个隐形地主，在不少城市的核心地段均有土地储备。”一位熟悉苏宁置业的业内人士介绍。

“过去苏宁置业或许可以利用供应商的钱获得低成本的发展资金，但目前3C产品零售能够提供的资金已经杯水车薪,因为其规模在不断扩大。”盛富资本和协纵国际总裁黄立冲说，“苏宁置业H股上市已是迫不得已的选择，能获得多大的估值还在其次，关键是现在需要钱。”

一位长期从事企业IPO的人士认为，即使上市，苏宁置业短时间也不可能融到很多钱，“主要是为了搭建一个融资平台，方便以后的融资和兼并收购等。”

左手倒右手？

张近东并没有掩饰对于资金的渴求，这在其之前127亿元的巨额融资便能找到答案。

2012年7月初，苏宁电器宣布完成定向增发募集47亿元资金，而张近东本人为了参与47亿元增发的35亿元资金，单单质押给北京国际信托、华润深国投以及中航信托等公司作为担保的苏宁电器股份就达14.01%，超过张近东持股比例的一半。

就在刚刚宣布定向增发不久，2012年8月中旬，苏宁电器宣布发行规模不超过80亿元的公司债券。值得注意的是，此为苏宁电器上市以来，首次面向一般社会公众募资。

两个月间募资127亿元，这在苏宁电器历史上从未有过。这一募资数额相当于苏宁置业2011年净利润的约两倍半。

钱到哪里去？

根据公告，苏宁电器发行公司债券募集资金的用途有两个方面：一是用于补充公司营运资金，二是调整公司债务结构。

这一说法值得商榷，苏宁电器2012年三季报显示，其账面货币资金高达254.7亿元，且长期银行贷款为0，短期借款仅为16.7亿元。据专业人士分析，该公司并不需要通过发行高达80亿元的公司债偿还银行贷款，其补充营运资金之说也难以成立。

“从行业规则来看，占用供应商资金是大型渠道商长期以来的一贯做法，苏宁电器通过本次发债调整债务结构之说也难以成立。”该专业人士认为。

虽然央行征信系统数据显示，截至2012年8月初，苏宁集团贷款48亿元，对外担保96亿元，总计负债144亿元，但苏宁电器拥有庞大的货币资金，且苏宁电器2012年三季度的净资产达289亿元，资产负债率仅为57.5%。

另有说法认为，苏宁集团近几年大力发展的电商平台——苏宁易购大有“烧钱”之势。苏宁电器财报没有披露苏宁易购历年财务状况，但其2012年中报显示，苏宁易购少数股东权益为-2030.2万元、少数股东持有苏宁易购40%股权，由此计算，2012年中期苏宁易购账面净资产为-5075.5万元，已处于资不抵债状态。

虽然如此，但苏宁电器既没有对其以新增注册资本方式增资，也没有通过内部往来账款方式向其提供资金支持。由此看来，支撑苏宁易购的发展所需资金仍来源于对供应商的占款。

苏宁电器近年来虽然加大了电商平台的投入力度，但电商业务消耗的自有资金有限，即使是该公司近期以4.16亿元收购红孩子，也仅相当于苏宁电器2012年上半年净利润的24.8%。苏宁电器通过自身的盈余积累足可以从容应对，无须巨额外部融资支持。

观察其财报可见，近年来，苏宁电器账面上与商业地产相关的长期资产急剧膨胀。如投资性房地产从无到有，固定资产科目下的房地产（房屋及建筑物）账面价值由2005年末的0.83亿元上升至2012年中期的63.72亿元。

而苏宁置业的扩张速度十分惊人。据不完全统计，苏宁置业正在开发和计划开发的苏宁广场项目约30个，到2015年，仅在南京就将有16个苏宁广场及苏宁电器广场。业内人士分析，几十个地产项目总投资额将超过千亿元。

“苏宁电器的账面资金并不缺钱，大规模的融资可能另有他用。”一位资深地产人士评价，苏宁易购“烧钱”有限，庞大的商业地产开发需要消耗巨额资金。

“持续增加土地储备，和现有的大量开发建设都需要投入大量资金。”一位家电分析人士认为，苏宁电器一方面拥有充裕的现金流；另一方面自身业务发展也需要门店、仓储等商业物业。在此情况下，其重金投向商业地产不足为奇。

据悉，当苏宁电器与京东商城等电商对手大打价格战的时候，其却因以发展实业为名，贷款转投房地产而被中国银监会点名，一些银行已经收紧了对苏宁电器的授信。

三驾马车路崎

有人形容，张近东目前有三大主要对手：线上大战刘强东（京东商城CEO），线下对阵黄光裕（国美电器前主席），商业地产暗战王健林（万达集团董事长）。而线上、线下和商业地产正是苏宁集团未来的三驾马车。

但这也被认为是苏宁集团转型的最大问题。

“转型方向太多，没有核心竞争力。”重庆容磁企业管理咨询有限公司王雪松直言。在他看来，“电商方面，马云（阿里巴巴集团主席兼CEO）不会把他（张近东）当对手；商业地产方面，他也不是万达的对手。”

张近东却表现得信心十足。

“我们至少要成为‘沃尔玛+亚马逊’。”张近东曾对外界宣称。苏宁集团正计划彻底转型——从线下家电连锁企业变身为同时拥有线上、线下两个渠道，销售包括家电、日化、百货等全品类产品。“在不远的将来，地产也会成为苏宁的一个主业”。张近东曾表示。

张近东认为自己最大的“底牌”就是苏宁集团强大的后台支撑体系，这包括仓储、物流、配送以及把后台系统整合起来的信息系统。“苏宁现在并不是一个家电零售企业，准确地说是一家科技企业。”

对此，一位长江证券分析师表示，事实上，苏宁集团正处于尴尬的境地，现在既要做商业地产，又被迫上马电商。“其电商平台如果继续做大，则会‘烧钱’更多，但结果尚是未知数；如果缓步慢行，则会失去未来占领市场的机会。”

黄立冲分析，苏宁集团的主业近期不被市场看好，因为受到经济不景气，尤其是目标消费人群消费能下降的影响。另外其电商品牌苏宁易购也受到来自更多竞争对手进入市场的冲击，前景不乐观。

在商业地产领域，苏宁集团也危机四伏。王雪松表示，该公司做商业地产主要存在四大问题：第一，巨额资金问题；第二，缺乏商业地产经验；第三，行业供应过剩特征明显；第四，城市中心地块多数已经被万达等老牌商业地产企业抢得先机。

“万达比苏宁有先发优势，已经夺取了竞争商圈的制高点，所以苏宁要逆水行舟难度较大。”黄立冲表示。

王健林在2012年年中曾预测，商业地产将在3年以后大规模陷入困境，“现在的问题是商业地产太多太滥。”

黄立冲认为，目前整个零售行业的电商化对零售物业带来了严重的冲击，苏宁易购会抢夺苏宁置业目标商家的生意，产生利益冲突和竞争，苏宁易购也会损害苏宁电器的利润率，这在一定程度上会产生内耗问题。

黄立冲同样认为，苏宁置业的上市前景并不乐观。“苏宁置业要上市，最大的困难在于租金相对于资产公平市场价值的回报率低下，这将使其上市时或不得不面对大比例的折让。如何解决这些物业租售比低的问题，是其上市时能否获得高估值的关键。”