刚刚过去的2012年，对楼市和购房者来说，肯定是记忆深刻的一年。昨天，北京市房协获授权发布去年房地产市场的权威数据，去年北京新建商品住房成交均价为2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%。不过，四环内的新房价格上涨了5.6%。此外，二手住房成交均价为1.87万元/平方米，同比上涨5.1%。

四环内房价去年上涨5.6%

北京市房协秘书长陈志介绍说，用“量增价稳”四个字可以总结去年的楼市。“从每月房价变化的曲线图来看，去年的房价基本上是一条直线，没有出现较大的起伏。这说明房地产调控的作用还是很显著的，房价保持了平稳。”但百姓对于房价的感觉，并没有数据显示得那么平稳，下半年，尤其是年底这两个月，感觉房价一直在明显上涨。

对于数据统计和百姓感觉之间的差异，陈志表示，首先，此次公布的数据是全年的统计数据。其次，购房者的感觉还与之购买住房的类型和区域有关。“分区域看，五环外的新房成交均价下降了2.1%，而四到五环则上涨0.6%，四环内上涨5.6%。所以如果你在五环内买房，价格本身也是在涨的。不过从全市来看，去年五环外的楼盘占了八成以上，因此房价总体来说还是平稳的。”

五环外住房成交占了八成多

陈志介绍，统计显示，今年购房的家庭基本上都是自住性需求，投机投资性需求基本上被挤出。全年居民首次购房比重稳定在九成左右，第二次购房也都是改善型需求。而且由于严格的限购政策，很多改善性需求，是通过出售已有的住房获得购房资格，改善住房条件的同时，也释放出了大量的存量房源。

“从结构来看，2012年住房市场呈两个‘二八开’。五环外成交量占86.5%，成交均价为1.76万元/m2，同比下降2.1%；140平方米以下户型成成交量占80.1%，成交均价为1.73万元/m2，同比下降3.2%。”陈志认为，这表明市场上供应的大部分房源是适合刚性需求的普通住房，这些房源主要分布在五环外的发展新城，这些区域住房供地充足并以普通住房为主，房价稳中有降。

■分析

“年末翘尾因预期改变”

去年年底，北京楼市出现了翘尾的行情。从交易数据看，10月下旬以来，成交量猛增。从购房人真实的感受看，一些楼盘开始热销了，并且价格比年初有一定程度的上涨。

陈志认为，翘尾行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。“去年年初，市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近十年来的低位水平，于是企业采取降价换量的方式，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。”不过在二季度以后，积压的刚需开始释放，同时随着宏观货币政策的适度宽松，央行两次降准、两次降息，进一步刺激成交放量，某些区域房价开始触底回升，但实际上回涨空间也是有限的。

而从10月下旬以来，成交量出现了更大的上升，“一是居民对未来收入增长的信心增强了，二是预计明年信贷政策会有所松动，三是认为城镇化会进一步推动房地产业的发展，四是认为房地产调控政策基本稳定了，不会继续再出新政了等等。这些因素综合作用，使得改善性需求和刚性需求都加快了入市节奏。再加上个别项目以及个别媒体的过度渲染，又反过来进一步加重了这种预期的改变。”陈志说。

■预测

今年楼市仍以稳字当头

今年的房价走势将如何？这是百姓最关心的问题。

陈志认为，去年年末翘尾的上升行情，具有阶段性，“短期内影响较大，但随着时间的推移，影响力也就逐步弱化了。因此翘尾行情不会延续到今年年初，形成新一轮的上涨。”同时，他分析，今年北京楼市供应比较充足。目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，预计能形成新增供应10到12万套，要明显高于2012年的8.9万套，再加上二手住房的盘子在不断扩大，也会一定程度增加二手房源的供应。

而且，随着开工建设的推进，将有越来越多的保障性住房达到配租配售条件，市住建委明确表示将在三年内解决全部轮候家庭。这将有效分流本市刚性自住需求。

此外，陈志表示，中央和北京对房地产调控的态度非常坚决和明确。北京市住建委也表示今年将保持房价的基本稳定。“综合这些因素，我们预判今年北京商品住房市场仍以稳字当头。因此，我们呼吁社会各方认清调控形势，企业切忌盲目跟风涨价，购房人也没必要恐慌，要理性购房。”陈志说。