发展潜力

在住宅领域，万科暂时无敌，而在全产业链上，保利和中海则走在了前面，尤其是保利，在商业和地产金融领域，已风生水起。

在万科、保利和中海三巨头中，保利业务布局最为合理，产业链也最为完善。

2012年上半年，保利地产多元化经营实现较大突破，完成了商业管理公司的组建，实现了商业运营和酒店管理平台的正式搭建；正式成立养老地产公司，稳步推进养老地产项目试点；房地产基金管理规模进一步扩大。

截至目前，保利地产商业地产销售额接近150亿元，以高端写字楼和公寓为主，其中，广州保利中达广场销售额超过36亿元。对于大型商业，保利地产则以自持为主。

另据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心已经贡献了超过7亿元的运营收益。

旅游地产则为保利提供了新的利润增长点。保利地产在广东阳江的保利银滩项目累计销售额接近20亿元，位于成都的保利石象湖项目2012年内开盘销售近6亿元。

保利地产内部人士认为，这些方面，都是保利与万科不同的地方。

保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外，早已延伸至酒店、商场、综合体，乃至商业地产的顶级模式——会展。据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、酒店、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。其中，保利地产水城综合体项目运营收益接近2.5亿元，保利世界贸易中心运营收益接近3亿元。

中海的商业地产起步较早，也逐步形成了规模。

资料显示，中海地产在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米，2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米，在未来3年内，将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。

万科还处在是否进军商业地产的战略犹豫阶段。这涉及到万科对中国房地产未来的理解。万科至今没找到一条适合万科的商业开发体系。

相比保利和中海，万科金融支撑力更多的是寻求市场化解决办法，当然，凭借其庞大的规模，融资成本会占有一定优势，但是与央企相比，就不是一回事了。

一个明显的例子是，保利和中海对地产金融的布局。

2012年10月初，保利地产旗下的信保（天津）股权投资基金管理有限公司、上海保利建锦房地产有限公司力压群雄，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块。

资料显示，2010年保利作为发起人，联合国内金融机构成立。保利地产持股40%。截至2012年11月底，其募集的资金总额已达到100亿元，悄然间，已发展成为国内最大的地产基金。

中海地产在地产金融上也有布局，2010年3月17日中海与工银国际等发起成立了公司首只房地产基金。

万科也试图选择更为便捷和优化的资本通道。

2012年12月25日，万科发布公告称，正在筹划重大事项，为维护投资者利益，避免对股价造成影响，A、B股均自今日开市起同时停牌。有消息人士表示，此次万科涉及的重大事项为B股转H股。

另外，万科也于2012年7月完成了对香港上市的南联地产控股有限公司的收购。（经济观察报）