3月14日，国务院总理温家宝在会见中外记者时表示，房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。但遗憾的是，总理对楼市的喊话式调控言犹在耳，而另一方面，从3月至6月，各方机构的调研结果均显示，政策面相对宽松的环境已经逐渐取代了相对严厉的环境，房企坚持降价跑量的策略，市场的刚需集中释放，推动各城市交易量攀升。

进入7月，中央相继推出了组合拳。从温家宝总理喊话“决不允许房价反弹”，到国土资源部、住建部联合下发紧急通知，要求坚决防止房价反弹。而国务院更是派出8个督查组，对16个省市开展房地产政策专项督查。但这些密集行政手段最终也未能改变楼市回暖的趋势。

在楼市调控政策几乎没有松动之下，楼市为何出现回暖?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为主要是货币政策放松，他撰文分析，尤其是6、7月连续两次降息，不仅降低了行业的融资成本，也助长了购房者的乐观预期。

央行在2月24日和5月18日，分别下调存款准备金率0.5个百分点;6月8日和7月5日，分别下调贷款利率0.25个百分点和0.31个百分点;住房公积金贷款利率也相应下调，五年以下(含五年)由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。

与此同时，商业银行也对个人首套房贷利率实施最低八五折的优惠。此外，从年初开始各地纷纷微调公积金政策，截至2012年11月，全国共有超过34个城市调整放松公积金政策，且多为二三线城市，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

楼市在7月至10月进行了一次自身的微调。一方面房企仍然担心过度降价走量会影响公司利润，因而一系列的促销策略变得保守起来;而另一方面购房者却死死咬住降价这条红线不放。在博弈的过程中，楼市成交量出现轻微的下降，房价保持平稳。

住建部部长姜伟新11月13日在十八大新闻中心举办的记者招待会上则明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。对于楼市调控，姜伟新称中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。

进入11月，楼市已经开始翘尾。这段时间，部分房企开始进行年底冲金，尤其是前几月销量减少的项目更使出浑身解数，推陈出新地进行轮番营销大战，而购房者担心2013年房价会大涨的心态更推动了翘尾楼市的形成。为了应对土地市场交易的火爆，各地的政策层面陷入了只能“以招拆招”的被动局势。

投资：放还是守?

2012年楼市跌宕起伏，楼市投资的变异也开始悄然而至。

温州、鄂尔多斯楼市的“崩盘”、“腰斩”，成为了楼市泡沫骤变的一道光影。曾经，这两地浓缩了楼价疯涨的演变史，也铸就了炒房团的财富美梦。自2011年中央加大房地产调控力度以来，温州房价迅速下跌，成交量明显萎缩。2012年11月，70个大中城市住宅价格指数显示，温州新建住宅价格指数环比下跌0.8%，同比下跌12.4%，连续16个月排名最后。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度温州住宅地价同比下降18.03%，是全国住宅地价同比下降幅度最大的城市。鄂尔多斯曾被炒得一路高涨的房价也从高峰处迅速滑落，楼盘下跌近30%至40%。

资金链断裂，温州、鄂尔多斯楼市骤然降温。然而这些曾深谙炒楼秘笈的团队撤离楼市，绝非偶然。

以往每一次楼市调整，都成为投资群体调整投资结构的最佳时机。事实上，从2012年延续至今，楼价从缓慢下降，到小幅回升，再到最后的快速攀升，2012年的楼市投资市场并不能效仿过去，在房价的下降与急升之间，大赚一笔。面对低迷的投资回报以及接盘困难的现实困境，炒楼者的投资显得有心无力。而面对市场各种难以预测的走势，投资者在2012年一度也陷入了该放还是该守的尴尬局面。

改变还不只于此，其他三四线城市也出现了类似的后遗症。随着一二线城市楼市销售的逐渐回暖，投资方的三四线城市路线也在现实中考验重重。多个三四线城市陆续发出了红色警报，投资过剩、需求饱和、库存高企、房价过高等问题，多重挤压着三四线城市被逐渐吹大的泡沫。

虽然市场并不愿意相信大批三四线城市会步温鄂楼市的后尘，但三四线城市楼市的好转逐步变慢，这已是铁的事实。

数据显示，从全国24个样本城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2012年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%;而三四线城市增长趋势则有所放缓，2012年样本三四线城市的交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。