首先,新型城镇化将不同以往老路,更强调的是质量,而不是规模,其并不意味着未来会重现新一轮房产大扩张。过去十几年,我国城镇化水平已取得较快发展,1999年城市化率为35%,到2011年全国城市化率已超过50%,达到51.3%,年均增长近1.4个百分点,速度已经相当快。从中央的政策指引看,尽管更加重视城镇化的潜力,但突出强调的是“积极稳妥”与“质量”。也就是说,城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张,更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等由“乡”到“城”的重要转变,强调公共服务均等化和城乡统筹发展。有研究就认为,虽然推进城镇化是未来一段时间中国经济增长方式转化的一条主线,但是新城镇化难以支持再一轮的房地产扩张,其中很重要的一个原因在于,一、二线城市人口趋于饱和,而三、四线城市房屋供过于求。
其次,城镇化过程中,居民的购买力是制约房价走高的一个根本因素。有质量的城镇化,最为核心的应该是“有序推进农业转移人口市民化”,这些市民化后了的农业转移人口,其购买力将会如何呢?其实,即便目前房价不涨,很多在城市工作的年轻人也都买不起房子,而以城镇新移民目前的收入,即便考虑未来收入增加,恐怕也无力支撑高高在上的房价。有观点就认为,目前农民工在务工地购房比例很低,估计不到1%,即使转为市民后,由于收入水平在城镇中仍然处于相对低位,对房屋的需求相对有限。供需决定价格,对于房价,同样如此。
第三,积极稳妥推进城镇化,需要的是一个房价稳定的城镇化,高房价只会拖了城镇化的“后腿”。城镇化是未来扩大内需的最大潜力所在,内需包括投资需求与消费需求,但如果房价持续高涨,受损害的将是内需的扩大。有业内人士表示,过去十年城市房价的上涨,对其他行业造成挤压,地价上涨对生产成本的抬升,也构成了我国潜在增长率下行的压力来源之一。因此抑制城镇房价和地价上涨,有利于增加长期的经济增长潜力。也就是说,高房价会成为城镇化的阻碍,要推进城镇化,要做的当然是遏制住房价走高的势头。
当然,很多人一定会说,即便城镇化不会推高房价,当前房价也依然在上涨。的确,大量农民涌入城市且定居,将是长期影响房价一个不可忽视的因素,但不总是房价上涨的原因。此前房价的走高,更多的在于投资投机性需求主导,也正因此,中央经济工作会议提出“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。针对近期土地市场回暖过快,多地频现“地王”的情况,相关部门应该继续出台一系列整治“地王”抑制地价的举措,切勿让房价再现大涨局面。(金融时报)
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