摘要：2012年年底，二手房市场成交量明显上扬，而一些区域房价也有所抬头。从价格来看，现在一些区域的价格确实有所上升。未来我觉得市区上涨的压力比较大，郊区由于供应量比较大，上涨的压力相对小一些。为了呈现当前楼市的缩影，记者特地选取了三个典型的购房案例。

2012年年底，二手房市场成交量明显上扬，而一些区域房价也有所抬头。据记者了解，目前没有出现2010年那样的恐慌购房，但无论是刚需，还是改善性需求，一直在按部就班地实现着自己的计划。为了呈现当前楼市的缩影，记者特地选取了三个典型的购房案例。

刚需购房：当机则立断

年底，北京二手房市场上的心理优势逐渐向卖方倾斜，很多刚需一族购房时已经不再过多犹豫，遇到合适房源就果断出手。刚刚在大兴购得新房的梁先生夫妇，从有买房想法到购得新房，仅用了不到1个月时间。

梁先生和妻子婚后一直没有买房，直到今年夏天有了孩子，开始有了在大兴买房的意向，由于当时他们并不着急，因此没有付诸行动。而随着楼市逐渐回暖，夫妻二人终于在12月初正式开始看房。看到市场的火热，夫妻俩心里越来越没底，把所有的周末和工作闲暇都投入到看房当中。

夫妻俩先在西红门附近看中一套一居室，房主报价95万。看房时房主正在出差，等两周之后房主回来，报价已经涨到105万，梁先生认为此人不靠谱，果断撤出。而后，又看中南庭新苑一套房源，当得知目前房本还没有下来的时候，梁先生再次放弃购买。

梁先生表示：“现在真的是卖方市场，很多业主在提高报价，我心里也很着急。作为刚需现在既不能犹豫，也不能浪费太多时间和不靠谱的房主纠缠，必须当机立断。”

看了六套房子后，梁先生夫妇在大兴的金荣园小区看上一套64平米小两居，房东报价95万。“这是这几周来看到的性价比最好的房子，我们当时决定要出手。”他们果断出手的这一天是12月26日，距离他们全身心投入购房，还不到1个月时间。现在回顾买房历程，梁先生对自己的处事果断非常满意。

改善需求：资金缺口拉大

王小姐属于有房一族，但看着北京的房价开始稳步上升，最近她也开始坐不住了，天天在网上翻看二手房信息。因为她觉得离自己的换房计划，已经渐行渐远。

王小姐现在住的房子是45平米的一居室，位于朝阳区北三环附近，地段尚佳。她回忆说：“2009年我们买房的时候，没有想到后来房价长得这样快，觉得现在手里钱少，就先买个小点的，将来积蓄多了再换大的。当时有个60平米两居室，和我们这个房子总价差不多，但是房子比较旧，我们就没要，买了这个一居室。”

比起2009年购房的价格，王小姐的房子已经升值了不少，但她却高兴不起来，为当初没有选择买两居室后悔不已：“如果再过几年有了孩子，一居室肯定会很不方便。现在本来不是很急，但是随着房价的上涨，我卖掉一居室，买两居室，二者之间的差额越来越大。”

王小姐算了一笔账，2009年她买房的时候，是2万元/平米，45平米总价是90万。如果换成60平米的两居室，总价相差30万左右。而现在，她所在小区的房价已经涨到4万元/平米左右，要换成60平米两居，差价已经拉大到60万。如果房价继续上涨，这个差额还会继续拉大。“现在都说刚需焦虑，其实改善性需求，焦虑也不比他们少。”

整合房产：精打细算

限购之后，很多拥有多套住房的人，开始整合自己名下的房产。在某保险公司工作的李女士2012年的生活主题就是“换房”，从2月到12月，她卖掉一套两居和一套开间，买下了一套三居，折腾了一年终于大功告成。

李女士和丈夫都是本地人，两人名下有一套新景家园81平米的两居和一套花市枣苑47平米的开间。看着三岁的女儿一天天长大，夫妇俩有了整合房产，买个三居室的想法。“开间面积不大，也算一套房，还不如把手里的两套房卖掉，买个三居室，这样差价也不多。”

李女士认为，整合房产的时候，要本着先难后易的原则。“以我自己的例子来说，两居室成交比较容易，而卖掉开间比较难。如果先卖掉了两居室，开间迟迟不能成交，那就拖住了买房的后腿。”因此，李女士定下的战略方针是，一定要先卖掉开间。

2月份，李女士把名下的两套房源同时挂牌，果然如她所料，来看两居室的人非常多，有的还提着全款，相比之下，开间的看房人数则冷清很多。由于有了之前的既定方针，夫妻俩迟迟没有将两居室出手。“当时还有一个考虑，就是如果两居室先出手，开间卖不掉的话，如果房价上涨，那么开间的面积小增值也小，而要买的三居室面积大，总额涨幅会很大，这样差价就会拉大。”

从2月到7月，卖掉开间用了5个月的时间。而随后从7月到12月的5个月，就顺利了很多，李女士不仅卖掉了两居室，还在新裕家园买到了一套130平米的三居室。两套房卖出，李女士所得不仅足以付新房的全款，还赚了一笔，虽然这一年非常折腾，但是她十分知足。

■专家观点

市区房价上涨压力大

林倩(链家集团副总裁)

我认为未来二手房市场会比较活跃，但总体还是会比较平稳的。月成交量应该在15000套左右。现在市场仍然处在博弈期，如果外在环境不变，我觉得春节之后，成交量可能会有一波市场博弈，看买卖双方谁会妥协，这也会影响第二季度市场的表现。

从价格来看，现在一些区域的价格确实有所上升。未来我觉得市区上涨的压力比较大，郊区由于供应量比较大，上涨的压力相对小一些。

市场无逆转迹象

刘军(鑫尊集团董事长)

受到限购影响，目前市场还看不到明显逆转的迹象。现在成交量和以前旺季相比，还是无法相提并论。所以谈不上多么的火热，也谈不上多么恐慌。从另一个角度看，现在二手经纪公司大都没有进行大规模门店的扩张，也是因为之前没有遇到过这样严格的限购，他们对未来市场的走势判断也是比较谨慎。