新规实施一年半，商住项目“降火”

从2011年以来，“不限购”的商住类产品吸引了大量没有“房票”人群，使得该类产品的成交在2012年又将出现一个小高峰。然而，经历了火爆成交后，下半年以来，商住项目交易情况开始出现逆转。

据亚豪机构统计，截至2012年12月26日，2012年北京市商改住项目共成交26518套，均价19282元/平米，比两月前的19523元/平米呈现继续下降趋势。这也是四年来该类产品成交均价首次低于整体住宅市场水平。记者了解到，2009年-2011年，商住房的均价终保持高于住宅的价格水平，直至2012年末出现逆转。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，商住产品价格出现逆转，主要由于2011年叫停商改住新规的实施，使得商住项目生存更加艰难，不少项目不得不通过调低价格预期来进行甩盘。

实际上，2012年下半年入市的商住项目，多数也比周边项目的售价有大幅落差，比如，中国铁建国际城·乐想汇 (论坛) (论坛)10月最新入市报价为19000元/平米，而其所在北苑区域在售普通住宅项目的价格已高达25000元-30000元/平米；东亚·五环国际 (论坛) (论坛)地处旧宫区域，其16000元/平米的售价也比周边普宅项目低出近40%。

解析：私改规划屡禁不止

虽然“商改住”自2011年6月1日起已被全面叫停，但此类项目北京市场上依然比比皆是。通常来讲，土地用途为商业、办公、综合，土地使用年限为40年、50年的商住产品都属于该类范畴。而对于新规定中要求商业、办公类项目不能每户单独设卫生间，却早已在市场中被破解。

据知情人士透露，新规要求购房者如果想买房用于自住，要进行两次验房。首次按毛坯房收房，不设立厨房、卫生间，但预留了上下水，以便通过审核。然后与开发商指定的装修公司签订装修合同，把厨房和卫生间做出来。这样就相当于业主自发地更改房屋规划，而与开发商无关。

事实上，随着近年来的发展，商住类产品也逐渐在克服自身的一些缺点，一些项目将水电改成民用，甚至接通天然气，部分项目甚至除了使用年限之外，其他均与普宅项目无异。