国家统计局最新发布了3月份70个大中城市(以下简称70城)商品住宅销售价格变动情况。数据显示：3月，70城中的商品住宅销售价格上涨城市个数在增加，各线城市商品住宅销售价格均实现环比上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。

新房价格连续两月正增长，二手房价格连续两月反弹

3月，70城新房价格再次环比上涨，在1月份止跌后，连续2个月显现“转正增长”。

3月份，70城中的一二三线城市均实现了新房价格环比上涨。新房价格有所回升，这或是由于市场超出了部分开发商预期，很多企业推货不足；或是一季度企业的业绩完成量超出预期后，在售库存项目较少，进行了部分提价。从涨价形式来看，大多数房企收回了之前的项目折扣，部分在售库存较少的开发商则进行了提价。

3月，70城二手房价格指数环比继续上涨。其中，一线城市的二手房销售价格环比上涨0.5%，涨幅在一二三四线城市中最大，但比上月回落0.2个百分点，显示一线城市二手房挂牌量大，降价售房是主流，这一方面是业主为换房而降低挂牌价；另一方面，前期过快上涨、挂牌量大也制约了二手房涨价空间。

一线城市的二手房价格涨幅比新房大。首先是因为此轮房地产市场回升主要为刚需主导，市场上中低价位中小户型住房是主流，房源主要集中在二手房市场。其次，二手房价格前期跌幅较大，已降到很多购房人的心理预期价位，需求释放相对比新房大。

二三线城市的二手住房价格涨幅比新房小，主要原因在于这些城市主要还以新房为主导，除学位房需求以外，二手房交易活跃。

总体来看，3月份房价回升的城市比较多。70城中，新建商品住宅价格环比上涨城市有64个，比上月分别增加9个。从大部分城市新房价格环比下跌到大部分城市新房价格环比上涨，中间只经历了一个季度，显示此次楼市回暖比较急、比较快，这是过去很少见的。

值得注意的是，二线城市环比涨幅(0.6%)最大，一线城市和三线城市涨幅(0.3%)较小，主要原因在于，二线城市2022年四季度和2023年第一季度政策扶持力度较大，特别是在限购政策的退出、利率下降方面，幅度比一线城市要大。

价格急涨普涨，但后劲乏力

此轮市场回升，房价出现明显反弹。但值得注意的是，这一轮房价上涨呈现出急涨的形态、普涨的形式，涨幅也比较大，一二三线城市环比涨幅在0.3%到0.6%之间，但笔者认为其可持续性可能不足。

其一，二手房挂牌规模压顶，新房供应也在源源不断地到来，这会对价格持续攀升形成一定压力。

其二，居民支付能力不足，预期房价下跌的态势比较明显，表现在房价上涨以后，居民购房预期明显减弱。

其三，3月份以来，周度成交数据显示，热点城市新房和二手房交易都有所回落，制约了房价再上涨。显然，滞后的需求释放以后，购房者后续需求的接受能力并不高。

当然，不排除二季度由于学位房需求，五一促销，加上部分区域房源供应弹性不足，部分片区房价仍可能上场，但从整体范围看，大部分城市房价涨幅后劲不足。(作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员）