30日，万科公布了2022年度报告，营收规模站上了5000亿元，毛利率降幅变缓，归母净利润基本持平。但是，若累积上2021年的数据，万科盈利额在近三年内下滑近半。

在31日举行的2022年度业绩推介会上，万科董事会主席郁亮对未来的房地产市场做出判断。他说：“市场既没有狂飙，也没有倒春寒。毕竟春天来了，草也变绿了，花也开了，房地产市场仍然处在一个温和复苏的阶段，这个判断仍是成立的。每年12万亿元人民币商品房销售额是有需求的，这就是保底线。”

业绩推介会上，万科对公司的多元业务做了较多介绍。郁亮称，万科在这方面的“学费”交完了，经营服务类业务的营收在今年会有两位数的增长，同时会有盈利贡献。

三年时间盈利减半

2021年，万科的盈利指标意外走低，当年归属于上市公司股东的净利润为225亿元，同比下降45.7%。该公司上次净利润下滑，还要追溯至2008年。在2022年3月召开的业绩推介会上，郁亮进行了“检讨”，并定下2022年工作任务：止跌企稳、稳中提升。由于2021年归母净利润的大幅走低，在这种低基数下，万科2022年的盈利指标降幅变缓。去年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为197.62亿元，同比下降11.70%。

拉长时间看，2020年时，上述两个盈利指标均在400亿元以上，也就是说，3年时间里，万科虽然营收规模增加超800亿元，但盈利额却接近腰斩。其中，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润创下2016年以来的新低。

年报显示，去年万科整体的毛利率为19.55%，同比下降2.27个百分点。其中，扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.78%，同比下降1.96个百分点；物业服务的毛利率为14.42%，同比下降3个百分点。

业绩推介会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华称，公司2022年开发业务的结算毛利率为20.4%，放在行业看，属于中等或偏上水平，但与过去相比则有明显下降。由于行业的超量调整，公司地产销售端的毛利率在未来仍有一定下滑压力。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，公司在新增投资上更加谨慎，目前新增投资的毛利水平维持在20%左右，基本达到预期。“之前毛利率(的表现)给我们还是有一点压力。所以，如果相关举措能坚持下去，毛利水平的稳定和提升是有信心的。”

管理层薪酬下滑

根据规则，万科总裁、首席执行官祝九胜以及郁亮的薪酬与公司归属于上市公司股东的净利润增减幅度挂钩，其他董事、监事和高级管理人员的薪酬根据公司整体经营业绩情况和个人绩效决定。由于近两年万科的盈利情况一般，万科高管们的薪酬受到影响。

2022年，在万科任职的8位董事、监事、高级管理人员合计获得年度即时现金薪酬(税前)3245.7万元。2021年时，在公司任职的8位董、监、高合计获得税前报酬3409.6万元，较2020年下降了50.0%。

2018年-2020年，郁亮的税前报酬均超过1200万元。根据股东大会确定的薪酬方案，他2021、2022 年度即时现金薪酬总额(税前)均为673.5万元。2021年度，郁亮因自愿放弃年度奖金，实际年度即时现金薪酬(税前)144.9万元。2022年度，郁亮自愿从个人年度奖金总额中拨付280万元(税前)，专项奖励公司“2022 年度主席特别大奖”之获奖者，实际年度即时现金薪酬(税前)为393.5万元。

2018年-2020年，祝九胜的税前报酬均超过1100万元，2021年税前报酬降至592.7万元，2022年度即时现金薪酬(税前)为582.9万元。

其他管理层薪酬方面，职工代表董事王海武2022年度即时现金薪酬(税前)为222.5万元，2021年税前报酬为437.8万元，2020年时他的职务为公司董事、执行副总裁、首席运营官，税前报酬为895.8万元。

2020-2022年，万科监事会主席解冻的报酬分别为874.6万元、481.3万元、471.4万元；职工代表监事阙东武的报酬分别为523.8万元、423.6万元、265.4万元；执行副总裁、财务负责人韩慧华的报酬为578.1万元、434.8万元、450万元；董事会秘书朱旭的报酬为575.9万元、434.8万元、430万元。2021年、2022年，执行副总裁、首席运营官刘肖的报酬为449.9万元、430万元。(注：2020年、2021年为“税前报酬”，2022年为“即时现金薪酬(税前)”)。

多元业务挣的是“辛苦钱”

万科很早之前就开始多元经营。业绩会上，郁亮称，新房市场不可能回到2021年的历史峰值，这是天花板，但从人口流动、住房改善的速度看，每年12万亿元商品房销售额还是有需求的，这就是保底线。“基于这样的判断，就需要认清大势，这个行业再也回不到对住宅开发过于依赖的状况，对大企业而言，要做到开发、经营、服务并重。”

年报称，2022年，万科的经营、服务业务保持快速发展。其中，万物云实现营业收入303.2亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长26.1%；物流业务(含非并表项目)实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%；租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%；商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。酒店与度假业务实现业务收入2.8亿元，同比增长11%。

郁亮称，过去，经营性不动产投资回报率低，但随着社会整体投资收益下行，两者的差距正在缩小，前者长期稳定的回报、低风险、抗波动能力强的优势逐渐凸显，受到投资者欢迎。另外，相关政策的开放，让经营性业务在投、融、建、管、退的闭环形成，例如，REITs、私募股权基金、租赁住房的长期贷款等工具的相继出现，让经营性不动产投资过重的问题得以解决。

“截至2022年，公司经营服务业务对报表贡献是0，这是巨大的成绩了，因为以前都是负的，要吃掉很多利润。我们的学费付了好长时间，付得很大，终于付完了，开始有正向贡献了。转成0我都很高兴，终于不再成为负担了。”他还称，万科在经营服务业务的布局较早，有先发优势，而且在物业、物流仓储、租赁业务、商业业务等方面都做到了行业领先。

郁亮预测，万科经营服务类业务的营收在今年还有两位数的增长，同时会有盈利贡献。但他也称，相较于地产开发业务的高利润率，这些业务挣的都是辛苦钱、小钱，短期内对公司收入、利润带来较大增量是有难度的，需要保持耐心。

年报显示，截至2022年末，万科旗下的租赁品牌泊寓共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市，开业数量在26个城市排名前三。祝九胜表示，公司今年的目标是要在成本法下实现租赁住房业务的正向盈利。

需要指出的是，2022年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4704.5亿元，占总营收的 93.4%。这意味着，多元业务的占比依旧很低。

短期偿债压力减轻

2022年融资工具的不断创新，让万科获得了不少流动性。去年，万科累计发行信用债301亿元，3年期平均融资成本为3.07%；新增融资的综合融资成本为3.88%，年末存量融资的综合融资成本降至4.06%，较上年进一步降低。

截至2022年末，万科“三道红线”指标继续符合“绿档”要求，但净负债率指标出现反弹，达到43.68%，较上年上升了13.99个百分点；公司有息负债3141.1亿元，同比上升18.1%，其中一年内到期有息负债645.2亿元，同比上升10.1%；一年内到期有息负债占全部有息负债的比例为20.5%，同比下降了1.5个百分点，短期偿债压力降低。

另外，截至2022年末，万科货币资金1372.1亿元，同比下降8.1%；货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍，低于2021年末的2.5倍。

2022年，万科继续选择分红，拟合计派发现金股息80.63亿元(含税)。由于去年公司以集中竞价方式回购了部分股票，根据规则规定，公司以现金回购股份视同现金分红，因此，现金分红总额为93.55亿元，占归属于母公司股东的净利润的比例为41.36%。2019年-2021年度，万科均进行大笔分红，现金分红额分别约为118.11亿元、145.22亿元、112.77亿元。

截至2022年末，万科共有在册员工131817人，较2021年末减少了7677人，降幅为5.50%。