诸葛找房:去化艰难、库存高企 商住公寓如何“脱困”

来源:中国网地产 2023-03-10 14:19:36

曾几何时,公寓市场以不同于普通住宅的优势而享受独家热度,很多购房者对其青睐程度甚至高于住宅,尤其是没有购房资格的刚需购房者,同时也吸引了大量闻风而来的投资客,导致公寓市场一时成为市场的宠儿。但是,自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后,上海、广州、深圳、南京等一线和热点二线城市紧随其后,到2019年8月,厦门出台最严“禁公寓令”,商改办、商改住全部杜绝。自此,商住公寓一时之间从香饽饽变成无人问津,市场一落千丈,成交规模呈现断崖式下跌,公寓市场如何破局成为难题。

一、 限制商改住政策冲击公寓市场,成交规模普跌

自2017年以来,北京、天津、广州、深圳、厦门等全国多城相继发布政策限制“商改住”。对公寓市场产生了立竿见影的影响,量价双双下滑,去化缓慢,库存严重累积,后续公寓项目何去何从成为难题。综合多地调控政策来看,不得擅自改变为居住用途成为基本项,部分城市如北京还设置限购条款。本报告选取北京、上海、广州、深圳、南京、东莞六个重点城市作为样本,探究政策出台前后市场形势的变化。

(一)成交:政策后北上成交量一落千丈,深圳对政策最不敏感

自2017年出台了限制商改住新规后,重点6城公寓成交一落千丈,从此维持低位成交水平。从各城公寓成交走势来看,北、上两城对政策敏感度最强,政策影响力最大,在2017年3月出台禁止商改住新规后,北京、上海的公寓成交在2017年呈现断崖式下跌,2017年北京同比跌69.4%,上海同比跌73.3%,在随后的2018和2019年,北京公寓成交水平继续下滑,分别下降42.6%、24.8%,上海在2018年短暂回升,2019年到2022年连续4年回落,累计下降超40%。

广州和南京的政策效应仅次于北上,广州在2017年3月发布限制商改住,并规定商改住只能售给企业,在2017年公寓成交量显著下降,从2016年的234.2万㎡降至2017年的176.8万㎡,同比跌幅为24.5%。然而,2018年12月,广州公寓政策不再限制销售对象,导致2018年和2019年连续两年回升,2020年再度下滑24.6%。南京则在2017年限制商改住政策出台后,成交量同比下降14.7%,2018年触底反弹,2019年到2022年持续回落,累计跌幅超60%。

深圳于2017年5月发布限制商改住,但政策并未限制购买方,加之深圳住宅资源稀缺,公寓作为住宅的替代品存在,因此政策效应并不是显著。2017年到2019年成交量仍然上升, 2022年小幅回落7.9%。

东莞于2017年10月出台限制政策,2018年商住公寓成交面积同比下降15.3%,随后的几年里成交量持续回落,但是平均跌幅不大。

从月度成交来看,在政策出台后的首月, 2017年4月,北京、上海、广州、南京公寓成交量一落千丈,北京环比跌幅达到73%,上海环比跌幅达61.2%,广州跌幅为67.4%,南京跌幅为45.4%;深圳在2017年5月发文限制商改住,当月环比跌幅为18.5%,次月环比跌幅为12%,相对来看跌幅较为温和;东莞于2017年10月发布严禁商改住,随后的11月成交环比下跌15.9%,12月立即反弹14.5%,政策对市场的影响程度不大。

整体来看,北上对限制商改住的反应最为强烈,在政策出台后市场立即反应,跌势显著,广州和南京次之,深圳由于市场本身的特殊性,对政策最为不敏感,东莞对政策的反应则显得温和,成交跌幅不大。

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(二)价格:政策后价格下降具有延后性,北上降势最显著

从价格走势看,政策出台后,北上价格上涨动力不足,呈现不同幅度的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交价格下跌3.87%和13.4%,2021年到2022年再次开始下滑,自此,北京公寓市场单价从3-4万水平降至2万+水平。上海2018年-2020年公寓价格分别下降12%、8%、5.6%。

广州在2018年和2019年公寓价格分别下降8.7%和4.3%,政策效应相对偏弱。南京于2017年出台打击商改住政策,主要针对层高做出限制,将公寓的层高从4.8米限制到3.6米,意味着挑高公寓产品从此成为绝版,这也一定程度造成挑高公寓产品的稀缺性,短期内带动价格上升,随着这部分公寓逐步出清,价格开始下滑,尤其是近两年来几乎已经售罄,公寓价格在2021年、2022年连续下滑,累计降幅近30%。 

深圳由于新建住宅项目的稀缺,虽然政策挤压了一部分需求,但价格仍较为坚挺,变化幅度不大,2018年小幅降1.9%,到2022年受到疫情等多重因素影响,价格同比下降10.7%。

(三)库存:公寓库存积压现象严重,最长去化周期超100个月

在前些年受到普通住宅限购的挤压,公寓由于不限购成为热门的替代品,曾经享受一时热潮,但是在2017年前后,多个重点城市相继出台了限制商改住的规定,禁止在商办用地建设住宅产品,并且规定商办项目不得销售给个人,导致商住公寓市场的“大滑坡”,很多想要将公寓作为短期过渡居所的购房者以及部分投资客都被迫离场,自此公寓去化艰难,库存大量累积,去化周期拉长,一夜之间从香饽饽变成无人问津,手握公寓的开发商面临难题,未来何去何从成为必须深思的问题。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,北京、上海、南京、广州等城自2017年后,公寓库存居高不下,去化周期高企,上海最长超过100个月,广州去化周期最短,也达到40个月。

二、 重点城市公寓市场

(一)北京:326政策降温商住公寓市场,成交每况愈下,去化压力高企

1.供销情况:326政策浇冷供销两端,当前成交仍陷低迷困局

326政策降温北京公寓市场,供销两端自此一蹶不振,2023年月均供销规模降至低点。从北京公寓成交走势来看,2017年成为“分水岭”,2017年以前,全国多个城市公寓产品的市场活跃度逐步提升,北京也不例外,2015年、2016年北京公寓成交大迈步上升,2016年全年成交面积冲破600万㎡,较2015年成交翻倍,随后进入2017年,3月26日,北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,在禁止新建商办类项目改为居住用途的同时,全面禁止在建在售的商办类项目出售给个人,在建在售的商办类项目,销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织。政策一经收紧,北京商住公寓成交急速下滑,2017年全年成交面积跌破200万㎡,而且成交自此持续低位徘徊,2021年起成交连续低于100万㎡,直至2023年前两月成交仅有6.41万㎡,较去年同期下滑0.24%。

与此同时,供应方面也受到一定限制,走势与成交大致一致,自2017年起,除2020年短暂且小幅上升外,其余年度供应规模均低于100万㎡,尤其是近两年,供应更是寥寥无几,一方面,政策在商改住方面的大幅限制直接将供应闸口收紧;另一方面,购房条件严苛,导致开发商的入市更为谨慎,供应体量也难免缩减过多。

2.成交价格:326政策开启价格下行周期,2023年成交价格为近15年次低谷

326政策成为了北京公寓成交价格下行周期的开端,但价格反应稍落后于成交,主要是由于政策导致商住市场交易难度增加,部分远郊区且品质偏低的商住项目率先被淘汰,短期内优质项目支撑着房价。从近15年北京公寓成交价格走势来看,2009年至2011年期间,公寓价格加快增长,随后于2012年止步上扬,不过市场对于公寓型住宅的购置热情逐渐提升,2013-2017年,北京公寓价格呈持续上扬走势,且涨势步伐逐步加快,2017年成交价格创新高,达35668元/㎡。随后在政策效应逐渐发酵下,价格进入了急速下滑道,2020年稍有回升,但也仅是“昙花一现”,随后降势更加汹涌,2021年成交价格跌出30000元/㎡,直至2023年,成交均价仅为21366元/㎡,为近15年来北京商住公寓成交价格次低谷。

3.库存:库存居高不下,去化周期高达51个月

326政策之后,2017年7月北京商住公寓库存量初遇小高峰,库存面积达到328.24万㎡,2018年-2020年5月大致呈现稳中趋降的态势,2020年6月以后,库存量再度上升,2021年1月,北京公寓库存达到峰值,为337.99万㎡。直至2023年1月,库存小幅下降至295.73万㎡,较去年同期下降3.4%,虽然当前库存有所下降,但整体规模仍处于较高位,单月库存仍维持在300万㎡左右。与此同时,由于去化端持续低迷,去化周期自政策出台以来持续拉长,截至2023年1月,去化周期达51个月,较去年同期延长9.6个月,较2017年3月大幅延长45.4个月。

4.项目:政策压制力犹存,当前成交仍较低迷

首开万科公园里项目是由万科首开等品牌开发商强强联手于通州台湖核心区位择址倾力打造,其于2013年12月份开盘,一经入市,项目的市场热度逐步走高,成交面积于2016年达到峰值,为71075㎡,随后进入2017年,326新政迅速降温项目成交热度,2017年首开万科公园里成交面积为10319㎡,较2016年下降85.48%,尽管2018年又迎来小幅回温局势,但也仅是昙花一现,自2019年起,首开万科公园里年度成交面积均不足1万㎡,成交局势较为低迷。价格方面,也能反映出政策对于市场下行影响较大,自2018年起,首开万科公园里成交均价大致持续下滑,2022年达到价格低谷,仅为21836元/㎡,较2017年41197元/㎡的峰值下跌近50%。

远洋新仕界于2016年10月开盘,项目位于房山区良乡高教园重心区,由于区域内集聚各类稳健的消费群体,入市后项目成交热度快速上升,至2017年项目成交规模达到峰值20955㎡,但随着政策效应持续发酵,远洋新仕界也难逃冲击,成交急速跌入低谷,且至今仍呈低迷状态,2022年全年仅成交178㎡。价格方面亦是如此,政策后两年价格持续下降,2019年-2021年走势相对平稳,进入2022年,房地产市场本就面临多重考验,同时又有326政策的持续压制,价格跌至12395元/㎡,较2021年下滑50.71%,较2017年35979元/㎡的峰值下跌65.55%。

(二)南京:政策反应相对较慢,2019年起成交稳步下滑,2021年后库存压力加剧明显

1.供销情况:政策效应持续“渗透”,成交短暂回升后稳步下滑

随着公寓产品在市场上逐渐被认可,南京公寓成交自2015年持续上升,并在2017年供应达到峰值,但2017年3月南京新政的出台打破了这一高温局势,要求商办建筑不得按照住宅套型设计,随后又于2017年6月打击商改住、偷面积等,在政策接连收紧之下,有前期供应体量较大的支撑,成交暂未立即呈现下滑态势,反而小幅上升,但仅维持1年,自2019年起逐步下降,2022年全年仅成交75.5万㎡,较2021年下滑6.51%,较2018年高峰期下滑近50%。进入2023年,市场正处于修复阶段,公寓成交仍较冷淡,前两月共计成交8.84万㎡,较去年同期下滑28.25%。

与此同时,由于2017年接连的收紧政策直击供应端,南京公寓供应端率先受到负面影响,供应规模连续2年下滑至2019年的102.82万㎡,创近5年新低,2020年随着商办行业的增加,公寓又迎来了为期2年的上升局势,但进入2022年,房地产市场面临多重考验,供应大幅缩减,去年全年供应规模不足100万㎡,2023年1月供应面积为1.8万㎡,较去年同期下降73.59%。

2.成交价格:波动幅度不大,“有价无市”愈加显著

政策对于南京公寓成交价格的影响较小,政策前后价格波动幅度相差不大。从成交均价来看,政策出台以前,南京公寓成交热度相对较高,价格呈上扬态势,虽然2017年出台了禁止商改住政策,但价格表现较为坚挺,主要是由于南京公寓产品竞品差距不大,价格间并不存在较大分化特征,因此,在房源供应上加以限制,并不会过多影响价格的走势。进入2022年,价格月度波动幅度相对较大,在住房需求刺激释放下,部分公寓住宅价格上涨,但年度均价仍维持在26000元/㎡左右,进入2023年前两月成交均价为27958元/㎡,较去年同期下降24.39%。

3.库存:库存压力日益增加,2023年2月去化周期高达85个月

南京公寓库存对于政策的反应战线相对较长,短期内无明显变化,长期逐步显现。南京公寓市场库存大致呈现先稳后升态势,且在2021年之后,库存增压步伐加快。其实在2017年3月政策刚刚出台后,南京表现相对平稳,库存量维持在240万㎡左右水平,在随着政策逐渐发酵,市场高压之下,公寓产品生存难度日益加大,2020年6月份之后,南京公寓库存大致持续增长,且涨势加快,截至2023年2月份,南京公寓库存面积达512.11万㎡,较去年同期上升6.91%,去化周期高达85.33个月,较去年同期延长12.28个月。

4.项目:成交量价降势先稳后快,2019年后成交低迷局势深入

恒大滨江项目位于鼓楼滨江板块,2016年成交达到54658㎡,自2017年发布禁止商改住政策后,成交一路下滑,直至2022年全年仅成交794㎡,较上年下降69.22%。价格方面,也是大致呈现持续下行走势,降幅先慢后快,2022年恒大滨江商住公寓成交均价22791元/㎡,较2021年下滑29.2%。

绿地玉晖项目位于雨花台区,2017年3月首次推出公寓产品,主打40年产权的平层公寓,随后在2017-2018这两年内,频繁加推公寓产品,成交表现相对平稳,进入2019年,供应端有了明显的收紧以及政策的持续发酵,绿地玉晖成交加速下降,2019年成交面积由上年16644㎡降至3298㎡,降幅达80.19%,同时成交端自此一直维持在较低水平,2022年全年仅成交502㎡,较2021年下降74%,较2017年峰值下降97.01%。价格方面,继2018年价格短暂上涨后,也出现了先慢后快的下行走势,2022年成交均价为22176元/㎡,较2021年下跌18.22%。

三、 商住公寓如何破局,解铃还需系铃人

在限制商改住政策出台后,重点城市的公寓市场去化情况受到不同程度的影响,多城商住项目库存积压,去化周期被拉长,甚至有些城市去化周期已经超过8年,给房企以及市场带来严重影响,对政策解封的呼声越来越高。从房企本身来看,手握商住项目的开发商面临着盘活存量的压力,虽然部分城市也出台了鼓励商改租的政策以解决商住公寓去化难题,但是效果不甚显著,开发商也经历了多种尝试最终成果甚微,尤其是在近两年疫情黑天鹅的影响下,房企面临的资金压力加大,手握商住公寓的房企苦于如何存量盘活,大量的资金沉淀,资金无法回流,这在一定程度上加剧了房企的财务压力。从宏观市场来看,这些城市针对商办项目执行的一刀切式政策,导致大量在新政出台之前就已经拿地或者开发的商办项目大量累积,政策后去化艰难,长此以往导致严重的社会资源浪费。

对于如何解决商住公寓库存积压问题,首先,政策方面可以适当做出调整,比如对购买人的限制、对最小分割面积的限制、对于限购等可以根据市场具体情况优化放宽;其次,针对这部分项目可以提供一定的资金倾斜,如给购买人提供优惠补贴等;另外,对于商住项目改为长租房、公租房等方面也可以加强政策指导和补贴力度,多管齐下助力盘活存量。

(责任编辑:李彤)
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