当前我国的租售比远远偏离国际合理区间，2022年全国重点50城租售比偏离程度扩大。买卖市场和租赁市场间的不平衡现象继续上演，而这种不平衡也是房价居高不下的重要原因。重点50城售租比年限接近52年，居民靠出租收回买房成本的年限被拉长，其中长珠三角重点城市售租比年限上升，环渤海城市则以下降为主。大城市房价居高不下，租房成为很多人不得不的选择，2022年50城租金收入比有所下降，租房压力略有减轻，苏州、宁波、无锡、金华等长三角城市以及东莞、中山、佛山等珠三角城市成租房最幸福城市。

一、租售比：全国50大中城市租售比为1：620，2022年偏离程度持续扩大

租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点50城来看，2022年平均租售比为1：620，远远偏离国际标准，且较2021年偏离程度扩大。具体来看，2022年重点50城平均房价为20833元/㎡，同比上涨0.65%，租金水平为33.6元/㎡/月，同比微降0.1%。受到疫情等因素干扰，部分群体选择离开大城市返乡，导致房屋空置率上升，与此同时房价水平较为坚挺。从城市来看，重点50城租售比均超出国际认定的合理区间。买卖市场和租赁市场间的不平衡现象继续上演，而这种不平衡也是房价居高不下的重要原因。长期以来传统的“重售轻租”思想下，租赁市场发育较缓慢，随着近年来中央多次鼓励大力发展保障性租赁市场政策推动，加快建立租购并举住房制度，未来租售比偏离状况有望缓解。

各等级租售比来看，2022年一线城市租售比为1:645，二线城市平均租售比为1:640，三四线城市租售比为1:523。三四线城市租售比最接近国际合理区间，其次为二线城市，一线城市偏离合理的程度最大。

具体来看，一线城市租售比偏离程度较2021年收窄；二线城市偏离程度扩大，三四线城市基本稳定。一线城市2022年平均房价为56426元/㎡，较2021年上涨2.44%，租金水平为87.44%，同比上涨3.76%。房价涨幅低于租金涨幅，导致租售比偏离度减小，究其原因，一线城市长期以来在受控于严格的“五限”政策，虽然去年以来多轮松绑政策来袭，不少重点二线城市的限购限售等政策被放宽，但是一线城市未被波及，一线城市房价基本已经触顶，上涨的空间有限。二线城市作为去年下半场松绑政策的主要阵地，大量需求释放，房价稳步上涨，2022年同比上涨0.54%，而租金则呈现下降行情，同比下降1.08%，购房市场政策宽松的环境下，大量群体涌入购房市场，租房热度则稍显不足。

 二、租金回报率：重点50城租金回报率微降，环渤海经济圈独升

租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是衡量地产投资收益情况，即判定是否值得投资的重要指标。通常来看，这个比值越大越值得投资，在国际上，租金回报率3%-5%为合理水平，认为租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并且出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年中国重点50城租金回报率为1.94%，较2021年回落0.01个百分点，租金回报率相对稳定。

八大经济圈中，环渤海经济圈租金回报率独升，其余7大经济圈租金回报率全线下降。其中，西北城市以2.72%的租金回报率居首，较去年回落0.15个百分点，跌幅最大；长三角经济圈租金回报率为1.74%，较去年回落0.04个百分点，跌幅次之。究其原因，在行业下行、疫情反复等行情下，长三角经济圈房价仍然维持不俗涨幅，2022年平均涨幅达2.87%。今年以来长三角多个重点城市放宽购房条件，激发房地产市场活力。其中上海作为长三角核心城市，房价涨幅达7.24%，紧随其后的是另外两大重点二线城市杭州和南京，房价涨幅分别为5.34%和4.86%。同时苏州、金华等涨幅也均在1%以上。仅环渤海经济圈租金回报率持续上升，2022年租金回报率为2.04%，较2021年上升0.09个百分点。环渤海城市中，除北京外其余城市房价“普跌”，石家庄、天津、烟台、保定等城市跌幅超3%。房价水平及房价起伏是一个城市经济健康程度和发展潜力的外在表现。房地产市场长期看人口，环渤海城市房价下跌归根究底还是人口流失严重，经济产业对人口的吸附力下降，未来想要重获新生还需焕发经济活力、重塑产业格局。

从全国大中城市租金回报率来看，东部沿海重点一二线城市的租金回报率处于低温区，西北、西南部分城市租金回报率偏高。其中，银川2022年租金回报率为3.92%，领跑50城，较2021年下降0.95个百分点。乌鲁木齐、桂林紧随其后，租金回报率分别为3.25%和3.24%。值得注意的是，成都作为热度较高的二线城市租金回报率也位居前列，成都近两年受到国家政策红利、网红城市标签带动迅速走红，房地产市场热度也水涨船高，但是房价在重点二线城市中仍处于偏低水平，2022年平均房价为15801元/㎡，甚至不及深圳、北京房价的三成。与此同时，厦门、东莞、宁波包揽低租金回报TOP3，苏州、杭州、南京、常州、温州、金华、上海等长三角城市均处于低租金回报率前列，租金回报率均在1.9%以下，房价水平高于租金水平过多，不适合以出租方式达到回本目的。

 三、售租比：50城以租金收回买房成本年限达52年，长珠三角重点城市售租比上升 

售租比，和租售比相对应，是反映居民买房回本难易程度的衡量指标。通常来看，售租比越高，则居民通过出租房屋收回买房成本的年限越长。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年全国50大中城市售租比为51.7年，也就是说居民想要通过租金收回买房成本需要51.7年的时间，较2021年增加了0.4年。

高售租比城市集中于长三角和珠三角经济圈。其中，厦门超越东莞，靠出租收回买房成本的年限最长，需要78.8年才能回本。相较于售租比最低的城市银川，厦门甚至是它的3倍多。厦门作为近几年以旅游业大火的城市，二线“四小龙”之一，房地产市场也迅速发展，2022年房价均值为49319元/㎡，仅次于北上深，同比上涨2.7%，不过在房价高涨的同时，厦门房租涨势却并不理想，2022年租金水平为52.16元/㎡/月，同比下降0.04%，仅相当于上海、北京的五成左右水平。这也说明，相比高涨的房价，所能支撑的租金水平要滞后很多。东莞作为珠三角的重点城市，房地产市场发展程度仅次于深圳，并且近年来承接了大量深圳外溢的需求，发展不容小觑。2022年售租比达77.9年，甚至高于深圳。宁波位居第三，2022年售租比为71.4年。

低售租比城市主要集中于西北、西南以及东北区域。银川、乌鲁木齐、桂林成为低售租比TOP3。银川的售租比为25.5年，较2021年增加5年，这也就是说在银川只需要25年左右就可以通过出租收回购房成本。乌鲁木齐和桂林售租比均为30.8年，同时，贵阳、淄博、哈尔滨、湛江、成都等城市售租比均在30年左右，收回买房成本的年限也尚算合理。

从售租比变化来看，涨跌城市各占半壁江山，其中，售租比上升城市主要分布于长三角、珠三角经济圈。其中，东莞售租比拉长了超过10年，其次为金华和银川，靠出租收回购房成本的年限均拉长了5年以上。售租比下降城市中，环渤海城市占据近半数份额。石家庄、保定、淄博、太原、威海等城市通过租金回本的年限缩减了2年以上，如果单纯从这一指标来看，意味着购房者通过出租回本的年限更短了，看似是个好消息，但是综合房地产市场来看，高房价难以维系，房价面临下行危机，城市未来发展的不明朗性也增加。  

 四、租金收入比：50城租房压力有所减轻，苏州、宁波等城市租房最幸福

衡量租金水平是否合理的另一个指标是租金收入比，租金收入比指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值，直观的反映居民租房压力。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年重点50城租金收入比为13.93%，较2021年回落0.71个百分点，也就是说居民租房的压力稍有减轻。现以20㎡作为平均租房面积，绘制出重点50城的租房压力图。

根据热力地图可以看出，以深圳、上海、北京三个城市为核心形成三个租房压力圈，其中，深圳（30.2%）、上海（28.6%）、北京（27.4%）租金收入比稳居TOP3。三亚紧随其后，广州位居第五名，租金收入比为19.4%。北上广深的租房压力不容小觑，虽然深圳和上海的租金收入比小幅回落0.2个百分点，但是租房压力仍不小，租金成本占据收入的三成，逃离北上深也开始成为近两年的热点词汇。然而，像三亚、杭州、厦门这些城市租房压力同样让人叹为观止，租金占收入的比重在20%左右。

对于租房群体来说，如果能在能获取高收入的前提下租金收入比更低，那么生活的幸福感或许会更高。根据诸葛找房数据研究中心建立的租房幸福指数，租房最幸福的城市集中于苏州、宁波、无锡、温州、金华、常州等长三角二三线城市，东莞、中山、佛山等珠三角城市，以及青岛、济南、武汉等城市，这部分城市的租金收入比低于平均水平，租房压力适中，且同人均可支配收入高于50城平均收入，在这些城市生活的幸福指数相对较高。