2月7日,近日，武汉发布《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，其指出，在武汉住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。

事实上，在房地产调控政策的“工具箱”中，从需求端入手的限购政策因与“房住不炒”紧密相关，地方政府在动用或调整该政策时也很谨慎。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，武汉本次限购政策调整亮点之处，在于其务实性与灵活性可圈可点。“按照过往经验，限购属于调整灵活度最弱的政策，很少听说某个城市动态调整限购政策，各地的普遍情况是：一旦执行，就持续执行。”

限购调整应“因城施策、因时施策”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，武汉调整限购政策受到关注，正因其限购适度松绑触碰到了“房住不炒”。

“武汉在维护‘房住不炒’前提下，有限度地针对特定区域松绑，而非完全退出，就是从需求端进一步维护房地产稳地价、稳房价、稳预期的‘三稳’调控目标”。

他指出，市场下行太快，更不利于实现“三稳”。武汉作为房地产行业的热点二线城市，前几年供地面积、成交量基本位列全国前三，但2022年以来，房地产市场快速下行，库存积压较为严重。

依据中指数据，2022年，武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米，同比分别下滑42%和43%。此外，当地房价下跌也比较明显，70城房价指数中，武汉连跌16个月，同比跌幅也居前。

即便在2022年底，武汉持续优化早前的二手房带押过户、购房资格办理方式等，积极促进住房需求释放，但数据显示，2023年1月，武汉市新建商品住房网签成交6303套，销售面积为74.5万平方米，成交量环比和同比分别下降62%、48%。

严跃进指出，武汉这次结合本地房价和新房库存情况进行的住房限购动态调整，打破了过去对限购政策规定“过严过死”的限制。且政策明确的几条宽松内容，使武汉限购从早先的“本地人限购两套、外地人限购一套”调整为“本地人限购三套、外地人限购两套”。

“这对多孩家庭，以及有‘以旧换新’‘以小换大’改善需求的家庭而言，有了置换改善的新机会，进一步促进当地住房消费市场的提振”，严跃进如上表述。

预计带动市场成交“量稳价难升”

李宇嘉指出，就稳房地产而言，武汉楼市稳，则湖北楼市就稳了。作为中部大省省会，武汉在湖北全省“一省独大”，新市民集中占到全省八成。2023年，湖北要实现经济增长目标，助力财政、推动各大项目上马等，武汉楼市必须要稳。

李宇嘉预计，一线城市房地产价格有可能在上半年开始稳定，武汉等二线城市交易量则逐渐回升，实现下半年落地企稳。但他也指出，由于目前武汉二手房挂牌量巨大，超过了“20万套+”，且前期供地规模也很巨大，市场面临较多的新房供应。因此，他预计武汉纾困政策的最佳效果，可能会带动市场成交量有所回暖，但房价恐难有明显回升。