中国网地产讯 近日，武清新城板块一项目规划出炉，又一改善项目即将入市。改善盘的扎堆入市，或将成为2023年天津楼市的一大特点。

影视城地块规划释出

2022年天津一批次集中供地中，武清城投以总价8亿元拿下津武（挂）2022-001号（武清影视城）地块，楼面价8714元/㎡，地块总建面约7.65万㎡。

该地块位于武清区新城雍和道南侧，东至次干路三，南至次干路二，西至规划路，北至雍和道。

（地块大致位置）

根据该地块技术经济指标，项目总用地面积约10.67万㎡，界内建设用地面积约7.65万㎡。

根据规划，项目分为三期，一、三期为住宅用地，二期为项目配建。一、三期的社区居住用地规划了16栋7-8层到顶的洋房产品，共计654户，粗略计算，户均面积约135㎡左右，容积率为1.2，主打改善产品。

（项目平面图）

项目共设置5个出入口，南侧为主出入口，东、西两侧各有1个车行口，其余为人行出入口。机动车停车位1073个，均位于地下，车位配比达1:1.64。

（项目一、三期技术经济指标表  图片来源于天津市规划和自然资源局官网）

二期项目配建为一栋3层到顶的建筑，包含占地面积约1000㎡的托老所。

（项目配建一览表）

项目周边配套尚缺

该项目位于武清新城，2022年7月，天津市规划和自然资源局公示了《（武清区）天津市武清新城14-01-06单元部分地块控制性详细规划修改草案公示》。对该区域的局部规划进行了修改，修改规划地块恰与本项目相邻。

（图片来源于天津市规划和自然资源局官网）

从区域规划图中可以看出，项目附近规划了用地面积约2.96万㎡的商业设施和用地面积约1.31万㎡的菜市场。

（地块规划示意图）

该区域处于全力发展时期，生活配套尚有不足。不过，未来几年随着各个项目的交付入住，项目自带商业可满足业主日常生活需求，但其仍然缺乏大型商业综合体。规划中的商业和菜市场建成后弥补这一短板，丰富区域内居民的消费需求。

改善项目占比增加

随着京津冀协同发展的不断推进，武清成为环京楼市中的重要区域。地理位置的优势、天津市的教育优势，吸引了部分北漂和新天津人前来安家。

近年来，保利、武清城投、京能、中建智地和中建六局等众多房企纷纷布局武清商务区，板块的新房供应量大。并且区域内还分布有杨村一中、中央湖公园，教育优、生态好，催动了板块的整体热度，购房者有了更多的选择。

（武清新城项目分布）

2021年第二批次土拍中，武清商务区的生物谷片区成功出让了3宗地块，分别被保利、中建智地和中建六局底价摘得。2022年，三宗地块先后入市，加剧了整个区域的竞争。

（武清商务区在售项目盘点）

中建国贤府于2022年6月开盘，是三个新盘中开盘最早的项目。该项目占地面积约5万㎡，建筑面积约7.9万㎡，规划23栋住宅——14栋6-8层到顶的洋房，和9栋9-11层到顶的小高层。项目主推建面约99-143㎡的户型，并且每种户型的南向主卧都设计了270度的转角飘窗，是项目的一个亮点。

保利朗阅于2022年8月开盘，占地面积6.71万㎡，总建面10.7万㎡。社区规划了21栋住宅，分别为9-11层到顶的洋房和18层到顶的高层。项目主推建面约82-129㎡的户型，在售均价约18000元/㎡，预计于2024年11月毛坯交付。

中建时代公园占地面积约4.9万㎡，总建面约11.57万㎡，项目分3期开发，规划了14栋6-11层到顶的洋房和小高层，主推建面约89-150㎡的户型，预计于2024年11月毛坯交付。

在这3个项目入驻之前，武清商务区板块已经形成了“群雄割据”的局面，最具代表性的项目是位于这3项目南侧的京能雍清丽苑，该项目洋房在售均价约19500元/㎡，并且已是现房，在2022年曾多次拿下武清区成交量榜单前十。

从某种层面来说，京能雍清丽苑甚至掌握了这一片区的定价权。保利朗阅、中建时代公园、中建国贤府的拿地价虽然都是底价，但楼面价均在9000/㎡以上，京能雍清丽苑的楼面价约8000/㎡，相差悬殊。预计未来武清城投项目的入市，也将进一步加剧整个区域的竞争。

不过，从各个项目打造的产品类型来看，多数项目以改善为主，兼以部分刚需产品，类型丰富。

从市场现状来看，改善产品的需求量正在逐步增长，改善产品也在增加。从2022年出让地块的已释出规划的多个项目来看，2023年即将入市的一众项目中，改善或将占据主导。

如山西建设在南开区的建投·誉山院、侯台集团引入金地集团共同开发的金地水西印、中海在老梅江的中海峰境梅江以及近期释出规划的金弘置业在西青杨柳青的地块等，均有较强的改善属性。

产品多元化为购房者带来了更多的选择，随着经济不断复苏、政策密集落地持续为楼市的发展蓄力，加之疫情渐次放开，外地人来津更加便捷，促使天津楼市回温进程加快。市场趋稳，万事俱备，只欠东风。