诸葛找房:12月土地市场迎成交高峰 保利、武汉城建拿地额超百亿

来源:中国网地产 2023-01-05 18:13:22

一、12月份土地市场供应“断档”,成交强势回升

1、12月土地供应规模大幅缩减,各等级城市供应全线降超70%

据诸葛找房数据研究中心监测,全国主要地级市2022年12月供应土地711宗,供应规划建筑面积为5098.8万㎡,同比下降40.55%,环比下降74.81%;推出楼面均价为3030元/㎡,同比上涨22.82%,环比下跌10.43%。在11月多城密集推出第四、五批次供地活动下,12月供应大幅缩减。此外,受疫情反复以及市场预期下行等影响,今年地方推地的谨慎情绪有所上升,土地市场供应规模较去年下降,与此同时,在不少城市加推优质地块的带动下,楼面价上扬。根据数据显示,全国主要地级市2022年共供应土地12912宗,较去年减少2794宗;供应规划建筑面积为93898.64万㎡,较2021年下降32.39%;推出楼面均价为4454元/㎡,较去年上涨3.92%。另外,根据以往土地市场表现来看,年初土地市场供应活动较少,短期内供应规模将维持收紧态势,2、3份有望迎来回升局面。

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备注:用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地;2022年12月数据截止至12月29日,下同。

从地块性质来看,12月纯住宅用地供应规划建设面积2727.1万㎡,同比下降28.94%,环比下降73.5%;综合用地(含住宅)供应规划建设面积1329.61万㎡,同比下降44.81%,环比下降76.58%;商办用地供应规划建设面积1042.09万㎡,同比下降55.28%,环比下降75.59%。从推出楼面价上看,涉宅用地推出楼面价环比均下跌,商办用地推出楼面价环比走高。

分各能级城市来看,2022年12月,各等级城市供地量呈现全线下降态势,且环比涨幅均超70%。其中,一线城市供应规划建筑面积59.4万㎡,同比下跌41.31%,环比下跌74.91%;二线城市供应规划建筑面积1473.37万㎡,同比下跌25.54%,环比下跌72.05%;三四线城市供应规划建筑面积3566.03万㎡,同比下跌45.11%,环比下跌75.79%。从推出楼面价上看,二线城市推出楼面价同环比双双转涨,一线及三四线城市推出楼面价环比转跌,但仍高于去年同期水平。

 2、12月土地市场成交翘尾,一线城市成交、收金双双翻倍

据诸葛找房数据研究中心监测,2022年12月全国主要地级市土地成交2274宗,成交规划建筑面积为17253.06万㎡,同比下降20.38%,环比上升94.42%;成交楼面价为3699元/平方米,同比下跌2.76%,环比上涨3.27%;土地出让金为6381.39亿元,同比下跌22.63%,环比上涨100.72%。11月多城密集官宣于12月开启四、五批次拍地活动,随着多场土拍如约而至,12月土地成交大幅回升。此外,在房企资金持续承压等背景下,房企拿地谨慎情绪较高,今年土地市场成交规模较去年下滑。数据显示,全国主要地级市2022年共成交土地10459宗,较去年减少1863宗;供应规划建筑面积为76432.64万㎡,较2021年下降26.93%。由于年初拍地活动较少,预计明显1月土地成交规模大概率以回落开场。

从地块性质来看,12月纯住宅用地成交规划建筑面积为8781.08万㎡,同比下跌8.73%,环比大涨130%;综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为5128.25万㎡,同比下跌25.57%,环比上涨92.91%;商办用地成交规划建筑面积为3343.72万㎡,同比下跌35.19%,环比上涨39.44%。与此同时,各类用地土地收金均较上月上涨。

分等级城市来看,各等级城市成交规模均较上月上升,且一线城市升幅居首。其中,本月一线城市成交26宗,成交规划建筑面积245.62万㎡,同比下跌59.87%,环比上涨116.54%;成交楼面价为15940元/㎡,同比微跌0.47%,环比微涨0.57%;土地出让金391.52亿元,同比下跌60.06%,环比上涨117.77%。本月在广州、上海四批次土拍平稳收官以及2城有多宗高价商办地块成交的带动下,一线城市整体成交量价上升显著。

二线城市土地成交614宗,成交规划建筑面积4434.72万㎡,同比下跌36.06%,环比上涨104.35%;成交楼面价为5127元/㎡,同比下跌12.6%,环比下跌6.49%;土地出让金2273.55亿元,同比下跌44.13%,环比上涨90.99%。本月二线城市土地成交端继续发力,成都、青岛等城的第四轮、苏州第五轮以及武汉第六轮土拍均陆续在本月收官,带动成交与收金规模走高。

三四线城市土地成交1634宗,土地成交规划建筑面积为12572.72万㎡,同比下跌10.97%,环比上涨90.77%;成交楼面价为2956元/㎡,同比上涨30.68%,环比上涨7.69%;土地出让金3716.31亿元,同比上涨16.21%,环比上涨105.44%。

 二、12月土地市场溢价率、流拍率双降

2022年12月全国主要地级市溢价率为1.98%,环比下降0.25个百分点,同比下降0.7个百分点。自去年5月起,土地溢价率高位回落,去年9月进入低位水平。本月溢价率稳中微降,一方面由于房企资金压力暂未完全好转,溢价拿地难度不小;另一方面,年末获取的地块很难在年内形成有效的销售回款,房企拿地热情并未提升。流拍率方面,本月流拍率为13.96%,较上月下降1.63个百分点。预计随着金融支持政策持续发力,房企资金端的利好将直接传导至拿地市场,2023年土地市场热度或将企稳回升,流拍现象将逐步减少。

 三、常州土地出让金领跑,保利95.81亿拿下广州天河宅地 

2022年12月城市土地出让金TOP10榜单中,长三角城市土地收金表现较为亮眼,占据半数以上份额。其中常州土地出让金达521亿元,12月常州迎来土拍热潮,供应端大幅放量叠加区域优势,助力土地揽金高涨。南通、武汉分别以426亿元、319亿元位居土地出让金第二、三位,值得注意的是,武汉在本月接连完成了今年的第五、六轮土拍,收金能力不容小觑。另外,成渝两中心城市收金表现也不俗,分别凭借222亿元、217亿元跻身土地出让金前10。

地块成交总价TOP10榜单中,共覆盖了6个城市,其中,广州上榜3宗,上海、武汉各占据2宗。从溢价情况来看,仅有2宗溢价成交,底价成交占据8宗。其中,保利发展以95.81亿元拿下广州市天河区AT0507033地块,溢价率为0.21%,位居成交总价首位;其次,武汉城建集团以底价66.86亿元竞得武汉市江汉区青年路与航空路交汇处以北地块,位居成交总价第二;中交城投以底价48.76亿元竞得上海市青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块,位居成交总价第三,另外,同为青浦区的另一宗赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块由厦门国贸以8.96%的高溢价拿下,总成交额33.08亿元,位居榜八。

 四、地方城投类企业占比过半,保利、武汉城建拿地额超百亿

房企拿地金额TOP15榜单中,保利发展位居榜首,总权益拿地金额为175.8亿元,该笔土地投资资金注入了济南、长沙、广州、西安及石家庄5城共8宗地块,其中6宗溢价成交。武汉城建集团、常州城市建设分别以101.8亿元、76.5亿元的权益拿地金额位居第二、三,值得注意的是,作为地方国企企业的常州城市建设溢价拿下常州8宗地块,为本土土地市场的贡献不容小觑。另外,于本月房企拿地金额排行榜中,地方城投类企业占比过半。预计随着金融支持民营房企融资逐步落实,后续优质民企的拿地身影有望增多。

(责任编辑:李彤)
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