2021年下半年以来，中国房地产市场进入下行通道，部分高负债房企经营困难，房地产行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，销售额超百亿元(人民币，下同)的房企减少三分之一；销售额排名前十位的房企也较去年发生较大变化。

业内人士认为，中国房地产业正处于一轮大周期的低潮阶段，“大洗牌”“大变局”正在进行，能率先控制风险、走向新发展模式的房企将继续分享中国城镇化的“红利”，反之则可能被市场淘汰。

作为内地房企曾经学习和效仿的对象，率先经历过完整房地产周期且经过国际资本洗礼的港资房企或许在穿越周期、探索新发展模式方面能提供一些经验和借鉴。

老牌港资房企新世界发展有限公司执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日接受中新社记者采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境和楼市低谷，所以对“稳”要求很高。她认为，前瞻性的布局、多元生态圈以及高质量发展是企业成功穿越周期的保障。

发展管理模式之变

这些年来，多数内地房企追求规模扩张，提高周转速度，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。

黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线。去年新世界中国将总部从香港搬到广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转很快，在速度上已经跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的特点；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。

内地房企也开始借鉴海外经验。万科将日本最大住宅建筑商大和房建作为对标对象。万科董事会主席郁亮曾表示，大和房建在20世纪90年代日本房地产开发业务大萧条、大缩表时代顺利转型，给予万科极大信心。经历冲击时，大和房建采取快速缩表，减少有息负债，增加现金流等举措。近两年，万科也做出了类似的改变，同时大幅调整管理架构，试图向管理要红利。

收入多元化

在黄少媚看来，企业穿越周期的能力来自收入的多元化。她说，新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补。

在地产业务之外，新世界正在建造一个多元生态圈，包括住宅、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域。比如：商场由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店多个品牌；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。生态圈上的各环节可以相互促进，圈内的所有消费积分也可以共享。

合理多元化发展是帮助企业削减风险、熨平周期波动的重要方式。此前，包括碧桂园、万科、龙湖、万达等房企也在这一领域有所探索。但专家也提醒，多元化对企业的运营和管理能力有较高要求，盲目多元化或者步子迈得太大反而会引发经营危机。今年部分内地房企经营困难也源自于此。

聚焦核心城市

在经历波动起伏之后，不少企业会选择收缩战线、重新聚焦。新世界在内地的发展也经历过这一过程。20世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，黄少媚透露，新世界中国开始聚焦粤港澳大湾区和长三角，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。

为何选择这四个城市？黄少媚说，新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报，在这些城市得到了广泛支持，而且这四个城市发展基础好，适合打造如城市地标、高端物业等项目，这些也恰是新世界拿手的领域。她透露，近年来，新世界在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元。从内地头部房企的拿地趋势来看，今年以来也出现向核心城市聚焦的趋势。