一、11月北京新房成交量落价涨，供应持续收窄

（一）成交：11月新房成交转降，累计同比降幅扩大

进入11月份，受疫情反复、城市封控的影响，北京新房成交活跃度下降，成交规模结束此前“三连升”局面，呈现下滑态势，且累计成交同比降幅进一步扩大。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月北京新建商品住宅成交4943套，环比下降42.20%，同比下降40.48%。2022年1-11月北京新建商品住宅累计成交62086套，较2021年1-11月下降26.72%，累计同比降幅较上月扩大1.5个百分点。展望后市，年末房企加速冲刺业绩目标，促销力度将有所加大，预计在疫情局势好转下成交活力将会逐步恢复，12月北京新房有望实现翘尾行情。

 （二）价格：新房价格“二连涨”，11月同环比涨幅双双走阔

11月份，在北京朝阳、海淀部分改善盘热销的带动下，整体新房价格水平进一步走高，且同环比涨幅较上月双双走阔。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月，北京新房成交均价为51250元/㎡，环比上涨9.14%，环比升幅较上月扩大5.61个百分点；同比上涨5.97%，同比升幅较上月扩大0.34个百分点。

 （三）供应、库存：新房供应“三连降”，11月库存量微升

11月份，北京新房供应端持续收窄，供应规模连续3月下降。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月新房批准上市套数2810套，环比上月下跌33.4%，环比跌幅较上月收窄5.22个百分点；同比下跌59.3%，同比跌幅较上月扩大46.9个百分点。同时，在去化动力明显减弱的影响下，本月库存量微升，且高于去年同期水平，数据显示，2022年11月北京新房库存量为106760套，环比微升0.63%；同比上升12.2%，同比升幅较上月收窄6.31个百分点。从去化周期来看，11月去化周期为18.8个月，较上月增加1个月。

11月，北京市区有6个商品住宅项目获取预售证，分布在朝阳、通州、石景山、昌平、门头沟5个区域。其中，昌平区的国誉燕园为本月预售项目中面积最大者，预售建筑面积达172628㎡，该项目位于海淀北已经踏入发展快车道的马池口板块，而且国誉燕园政府指导价仅3.9万，可谓是北京六环内单价最低的新房项目，已然在市场上快速掀起了热度。此外，朝阳区本月有2个项目取得了预售许可，分别为绿城·晓风印月、首开金茂望京樾。

 （四）分区：11月大兴区成交居首，5区成交上升

从11月北京区域新房的成交表现来看，大兴区成交规模跃居领先地位，本月成交601套，朝阳、顺义和昌平3区也表现不俗，本月成交均超400套，分别成交556套、486套和427套，位居区域第二、第三、第四；与此同时，延庆、怀柔、密云、平谷4个郊区及东西城2个主城区的成交体量仍处于较低水平，单月成交均低于100套。

较10月成交量的变化来看，有5区成交呈现上升态势，其中，海淀区本月成交活跃度上升最为显著，环比涨幅达113.25%，门头沟、通州分别以22.40%、18.38%位居环比涨幅二、三。与此同时，东城区下滑幅度最为显著，环比上月下降51.43%。

 （五）板块：TOP15板块成交超百套，北七家板块位居首位

从11月各板块的成交表现来看，热门板块主要聚集在朝阳、大兴2区，分别占据5个、4个席位。其中，昌平区的北七家板块本月跃居榜首，单月成交228套，成交均价为48448元/㎡。其次为回龙观板块，11月成交210套，均价为58052元/㎡。海淀区温泉板块位居第三，本月成交195套，成交均价为75981元/㎡。

 （六）房企：3家房企销售额超20亿，华润置地揽金领先

从各大房企在北京市场的表现来看，11家房企销售额突破10亿元。其中华润置地销售业绩领跑，11月实现销售额29.01亿元，首开股份位居榜二，本月实现销售额25.74亿元，中海地产紧随其后，销售额为24.31亿元，保利发展和绿城中国的销售表现也较为亮眼，分别以15.7亿元和12.9亿元跻身销售额前五。

 （七）项目：宸悦国际成交量居首，玖阳嘉园稳居成交额首位

从11月份北京新房成交套数TOP20项目来看，大兴区项目上榜率靠前，共占据5个席位。其中，昌平区的宸悦国际位居成交套数TOP1，11月成交186套，成交均价为50184元/㎡，该项目由中国铁建地产及大悦城控股两大央企联袂开发，且具有低单价低总价、户型齐全等优点，是极具竞争力的高端低密纯洋房社区。海淀区的建发·珺和府紧随其后，11月成交148套，位居成交第二，成交均价为61683元/㎡，朝阳区的绿城沁园凭借106套的成交量跻身前三，成交均价为62080元/㎡。

从成交金额排行来看，高端热销项目主要向大兴、朝阳2区靠拢。其中，朝阳区玖阳嘉园凭借绝对的高单价优势，成交金额大幅领先，本月实现10.06亿元的成交额，并且是本月唯一一个成交额突破10亿的项目。同时，建发·珺和府、宸悦国际2个项目凭借较高的成交体量也进入了本月成交金额前三之列，二者分别实现成交额9.65亿元、7.98亿元。

 二、11月二手房成交再度下降，价格转涨 

（一）成交：11月二手房成交降幅收窄，同比时隔3月转降

进入11月份，受疫情加重影响，北京二手房市场活跃度同样有所下降，二手房成交规模进一步下滑，同比时隔3月再度下跌。另外，由于上半年二手房成交动力偏弱，当前累计成交量不及去年同期水平。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月北京二手住宅成交10750套，环比下降4.09%，环比降幅较上月收窄16.76个百分点；同比下降8.26%。2022年1-11月北京二手住宅累计成交132443套，较去年1-11月下降21.54%。随着疫情好转，预计年底北京二手房成交有望上升。

 （二）价格：11月二手房市场均价转涨，同比涨幅扩大近4个百分点

纵观2022年北京二手房市场均价走势，大致呈现稳步上涨态势，且月均价格水平明显高于去年。进入11月份，北京二手房价格继上月短暂回落后转升，且同比涨幅进一步扩大。数据显示，2022年11月北京二手住宅市场均价为60228元/㎡，环比小幅上涨0.61%；同比上涨8.24%，同比涨幅较上月扩大3.8个百分点。

 （三）调价房源：11月涨价房源占比为7.4%，较上月下降1个百分点

从涨降价房源来看，2022年11月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为7.4%，较上月下降1个百分点。整体来看，北京受疫情封控影响，11月涨价信心下滑。