最近有朋友跟我说，南京的房地产市场上新盘越来越多，大都是改善的房型，动不动160平、180平，还有200平以上，自己想换套大一点的户型，可是手里的小房子挂了牌不好卖，有人看上了，报价却远远低于自己的心理预期，这该怎么办呢？

楼市马坐播翻了翻南京房产局11月以来发放销许的信息，确实如此，改善型的产品占据了不小的份额，比如有河西和江宁的两家楼盘在同一天开盘销售，面积最小的168平，最大的195平，几乎全部售罄，仿佛又回到了最为红火的楼市旺季，“改善”是这两家楼盘最为重要的标签。

就拿我这位朋友来说吧，自己和父母名下在南京的夫子庙、南湖和汉中门有好几处“老破小”，一直想换一套大房子住在一起。可现在终于有合适的楼盘和户型来了，却发现“老破小”根本不好卖。他告诉我，自己的一套主城区里一流小学的学区房，给女儿上学用的，去年下半年他试探性挂牌询价，报价320万，还是有一些人来看房的；可现在降到280万也无人问津，中介劝他再降10万块，如果还没人看房就别卖了。

中介的话也没错，报价再降的话，差不多接近当初他买进时的价格了，实在有点接受不了。不仅是在主城区的“老破小”，一些新区的房子要想顺利出手也不容易，就在应天大街长江隧道口的一家楼盘，2021年上半年的最高报价已经“坐6望7”，不过最近再看看价格，直接降到了“5”字头，急售的卖家甚至挂到4万多，被同小区的业主指责“扰乱市场行情”。

旧的不好卖，新的买不起，这可怎么办呢？在改善“当道”的当下，一些纯改善新盘的首付比例依然是8成，就拿河西鱼嘴片区的一家楼盘为例，户型全部都是接近200平的，总价统一在千万以上，首付款都是八九百万，你不卖掉几套“老破小”，连“门槛”都够不上，那么这个时候“以旧换新”究竟亏不亏呢？

在楼市马坐播看来，首先你要判断自己想买的这家终极改善盘，究竟值不值得你大幅让利“贱卖”二手房。比如你只喜欢200平以上的户型，只喜欢大横厅、带保姆房、全屋国际一流品牌的装修标准，最关键的是，你还不想跟别人一起扎堆“抢房”的，那么你就可以下定决心卖掉“老破小”，哪怕比心理价位损失两三成，也在所不惜。

如果你看中的这家楼盘，市场上同类型的产品还比较多，挑选的余地还比较大，或许就不值得“贱卖”自己的二手房了。总之，适合自己的房子才是好房子，在改善当道的当下，亏还是不亏，取决于每个人自己的选择。