2022年7月，广东省物业管理行业协会（以下简称“广东省物协”）换届大会成功举行，新一届理事会扬帆起航，团结带领全体会员单位沿着正确的发展方向坚定向前。

“立足新情境、展现新作为、引领新发展”，广东省物协联手中国网地产共同推出广东物业行业引领者系列专访，以期凝聚各方智慧，为物业行业与物业企业转型升级赋能，全面展示广东物业行业新方向、新思考、新动态。

本次访谈对象为广东省物业管理行业协会副会长洪毅玲，访谈主题为“延续、民生、博弈”。

广东省物业管理行业协会副会长 洪毅玲

延续 始于地产着眼长远

1981年，伴随着改革开放的春风，内地物业管理行业在广州和深圳同时起步，并逐步向全国发展。但一个无法否定的事实是，直到1998年，内地物业管理行业一直在缓慢而艰难的前行，无论是在管面积、从业人员数量还是企业数量，物业管理行业都是一个存在感和影响力极低的行业。

但这一切都随着1998年房改而发生了翻天覆地的变化。

1998年，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，全国各省市稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求的城镇住房新制度，停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，让房地产真正走入了市场化。

与此同时，为了更好的适应房地产市场发展的新形势与新变化，住房补贴、公积金、房贷开始大规模登场，中国房地产在市场化的同时，金融属性开始逐渐增强。

随着中国房地产行业走向真正的市场化，物业管理行业也进入了发展的快车道。

“物业行业的快速发展与影响力和社会地位的提高，离不开房地产行业的发展，房地产行业发展形势的变化对物业管理行业的发展有着举足轻重的影响。某种程度上，我们也可以说，物业管理是地产开发生命的延续，是为了让建筑物及其附属设施能够长久、安全并健康的存续下去。”洪毅玲分析道。

当下，房地产行业已经走过了高速发展期，正向高质量发展阶段转型。面对发展的放缓以及随之而来的影响，物业管理行业也遭遇了发展的阵痛。

洪毅玲表示，随着地产遭遇发展的瓶颈，物业管理行业不得不从内生性增长转向市场化竞争，导致存量项目竞争激烈，物业公司往往需要在不同的项目间做出权衡与取舍，才能不断提高中标概率，降低无谓的成本开支与浪费。

“这也是物业行业重新证明自己的机会。物业行业在地产的荫庇下较为舒服的发展了很多年，这也导致房地产企业、资本市场以及社会各界对物业行业的独立性持怀疑态度。新冠肺炎疫情已经证明物业行业可以勇挑重担，我们接下来还要立足长远，向社会证明我们可以独立发展并做出更大的贡献，而不是一个需要地产扶持才能存活及发展的行业。”洪毅玲进一步表示。

民生 正确认知有得有失

民生是人民幸福之基、社会和谐之本，是构成社会生活的最基本内容，也是国家和社会组织活动的重要目的。不断助力保障和改善民生这一目标的实现，实现人民对美好生活的向往一直是物业行业与广大物业企业生存与发展的前提。

随着经济社会的发展与人民生活的改善，民生的重要性和内涵外延进一步延伸，给物业行业带来机遇的同时也带来了不小的挑战。

其中最突出的便是人民群众对物业企业越发严格的要求和物业企业收入基本固定、成本开支不断增加的矛盾。

一个普遍认可的共识是，盈利是企业存在的根本，是可持续性发展的关键，是公司商业模式可行性的有力证明。但随着上述矛盾的加剧以及个别头部物业公司在各地疯狂垫资争抢优质项目的短视操作，物业企业的分化进一步加剧，物业行业陷入盈利与口碑双失的概率正快速提升。

洪毅玲表示，疫情之下不少行业遭遇了发展的困境，物业行业作为发展相对稳健的行业，也迎来了行业形象与社会认知的相应改变。“现在大家对物业行业的观点变了，不少高素质人才也愿意来物业公司工作，但这并不是物业行业自身发生了大的变革，而是在不确定的时代物业行业稳定可预期的特性使然。我们要清醒的认识到，是时代变局带给了物业行业机会，给企业发展以加持，也让物业行业成为不少高学历人才的保底选择，而不是物业行业自身高科技与高毛利带来的。这也是物业行业民生行业的重要特点与无可奈何之处，更是我们对经济社会发展重要性的体现。”

如何化危为机，实现物业行业社会地位的改善并平衡好口碑与效益，成为洪毅玲一直思考的问题。

“伴随着地产行业的起起伏伏与政策法规的调整，物业行业正在波动起伏中实现螺旋式的发展。经过地产行业起伏波动以及资本市场洗礼的物业行业，更应该认识到物业行业是一个名利很难兼得的行业，这就需要我们树立正确的认知，不能既要又要，要做好有得有失的准备。”

洪毅玲坦言，当下新建小区对物业管理的技术要求越来越高，适配新建楼盘管理要求所需要的能力也越来越高，但物业管理费并没有显著上涨。“在这样一个仍需要不断发展与进化的行业，在这行业成长的关键时期，需要的是大家共同树立良性竞争的意识，共同面对困难。而不是利用自身的体量优势、上市公司地位与融资优势等疯狂垫资争抢优质项目，不管不顾老旧小区等‘困难’项目，靠体量耗死部分中小物业公司，这种行为必将反噬自身。我们要早早认识到，就是部分物业公司盈利与口碑的双失将不可避免的波及全行业，最终损害所有物业企业的利益。”

博弈 关注变化阳光透明

随着经济社会发展步入深水区，物业企业之间竞争持续加剧。在业主主体意识觉醒及相关部门规范和引导的影响下，物业行业多主体、多种要素间的博弈也越发激烈。

一是技术与人的博弈。洪毅玲表示，当下物业行业迎来了难得的员工队伍相对稳定的时期，但在成本的压力以及服务提质增效的大背景下，物业企业不得不向信息化、科技化等方面转型。但随着2016年以来人员频繁流动带来的行业管理模式的趋同以及各种工具设备的普遍运用，物业行业通过管理精进的利润空间已经很小。“如何做好人与技术的平衡，如何让技术在产生乃至创造新的价值的同时不降低物业行业从业人员队伍的数量，无疑是一个艰巨的挑战。”

二是服务领域的延伸与专业能力提升的博弈。洪毅玲透露，当下仅仅依靠传统的物业服务已经很难维持物业企业的生存，如何扩大外延并积极开源正成为所有物业公司关注的重点。“我们已经介入了城市街区、产业园区、工业厂区物业管理，以及基于后勤服务的物流分拣配送、饭堂管理等众多领域，同时除了设备工程类的各系统工程师，公司还招聘培养了一批厨师、营养师、园艺师等专业人才，以更好的适应公司发展战略和新的业务需求。但是物业行业较低的规范化程度与薪资待遇以及不完善的人才培养体系一直是行业高质量发展的痛点，这需要行业协会、相关机构及企业持续思考，不断寻求新的突破。”

三是行业社会责任与经营现实之间的博弈。洪毅玲坦言，新冠肺炎疫情暴发以来，物业企业承担了太多的责任与义务，其中很多都是无偿服务，还付出了大量的人力物力财力。但以中小型物业公司为主的物业行业风险承受能力实在有限，部分物业公司的运营更是因此陷入困境。如何平衡好物业公司的成本与收益，关乎着物业行业的健康发展与承担社会责任的能力和积极性。

四是业主权利意识的觉醒与物业公司管理规范化的博弈。洪毅玲表示，物业行业以中小物业公司为主的实际情况就决定了物业行业整体的规范化、标准化程度有限。但随着社会主要矛盾的变化以及业主权利意识的觉醒、对细节的关注以及越来越多不合理要求的提出，都要求物业公司要提高法律合规意识，积极履行合约范围内职责，并做好信息公示，在阳光下做透明的、可预期的服务，同时针对业主需求的变化与不合理要求，在分析需求与自身能力的基础上，做精准的匹配与处理，从而更好满足客户需求，降低矛盾冲突发生的概率。

五是业务边缘的尝试与较弱的产业链、供应链矛盾。当下物业行业正积极地延伸服务领域并开展多种尝试。但受限于薄弱且不成熟的供应链体系，部分物业公司不得不采用重资产的运营模式，新零售便是其中的典型代表，这也给物业公司平添了很多风险和负担。“物业公司如何在居家养老、社区服务等方面做的更好，产业链、供应链的完备与强弱在一定程度上起着决定性的作用。”

“做物业要对业主负责，要把基础服务做好，要把业主的物业设备管理好，比如物业设施设备通过不同的管理维护使用时间是不同的，一般可以用15年左右，维护好了可以用20年、30年甚至更久，这样才不负物业服务的初心，也不忘物业服务的本心。”洪毅玲最后表示。